최근에 비과세 양도와 취득세 중과에 대해서 상담하신 분의 사례입니다.

현재 3주택자이고, 1채를 양도하고, 1채를 더 매수할 생각도 하고 있는데, 시장이 불확실하여 세금에 대해서 종합적으로 문의를 하셨습니다.

■후곡 아파트를 양도할 때 양도세 비과세 방법

현재 3주택 상태인데, 가장 먼저 후곡아파트를 비과세로 양도할려고 합니다.

" 일반임대사업자 등록을 한 오피스텔은 임차인을 구하기가 쉽지 않습니다."

향동오피스텔은 일반임대사업자등록을 했는데, 그 이유는 주택수에서 제외하여 후곡아파트를 양도할 때 비과세를 받기 위함입니다. 향동은 현재 임차인 구하기가 쉽지않은데, 업무용 임차인을 구하기는 더욱 어렵고, 나중에 업무용으로 인정받는 것도 상당히 까다롭습니다.

따라서, 일반임대사업자등록을 폐업하고 주거용으로 임차인을 구하는 것을 추천했습니다. 이렇게 하더라도 후곡아파트를 비과세 받는 것은 문제가 없습니다.(아래 설명)

" 주택임대사업자 등록을 한 주택은 양도세 주택수에서 제외됩니다."

반도투룸이 임대등록을 한 상태라서 주택수에서 제외됩니다.  후곡아파트(종전주택) + 반도투룸(장기임대주택) + 향동오피스텔(신규주택) 그러면, 후곡아파트와 향동오피스텔은 일시적2주택과 거주주택 비과세의 중첩적용으로 후곡아파트는 향동 취득(2024년6월) 후 3년 이내(2027년6월까지)에 양도하면 비과세입니다. 이때 후곡아파트는 비조정지역일 때 취득했더라도 반드시 2년 거주한 상태여야합니다.

"  지금 임대주택 등록을 하면 10년간 의무임대 해야합니다."

만일 3년이내에 후곡아파트를 양도하지 못한다면, 향동오피스텔을 주택임대사업자 등록을 하면 거주주택(후곡아파트) + 장기임대주택2채(반도, 향동)가 되며... 후곡아파트를 양도하면 거주주택 비과세로 가능합니다. 

그런데 요즘 임대주택 등록을 하면 10년 동안 의무임대기간이니, 가능한 일시적 2주택 기간(3년이내)에 양도하면 가장 좋습니다.

" 후곡아파트를 양도하기 전에, 새로운 주택을 취득할려고 할 때..." 

향동오피스텔을 임대주택으로 등록하면, 후곡아파트(종전주택) + 장기임대주택2채(반도,향동) + 새주택(신규주택)이 되고, 장기임대주택 2채는 주택수에서 제외되니 후곡아파트를 새주택 취득후 3년 이내에 양도하면 (일시적2주택 비과세 + 거주주택비과세)비과세가 됩니다.

이 때 새주택은 4번째 주택의 취득이 되어 취득세가 중과 되는 지 확인해 보아야 합니다.(아래 내용) 

■ 새 주택을 취득할 때 취득세 중과 문제

 "  조정지역은 2번째부터 비조정지역은 3번째 주택 취득부터 취득세 중과가 될 수 있습니다."

취득세가 중과되는 지는 정확히 판단하는 것은 꽤 복잡합니다 . 비조정지역에 3번째 주택 취득은 8%, 4번째 주택취득 부터는 12%의 취득세 중과이고, 조정지역의 2번째 주택 취득은 8%, 3번째 부터는 12% 중과세입니다. 그런데 중과주택수에 포함되는 것이 있고, 제외되는 것도 있으며, 오피스텔은 더 복잡합니다.

중과 주택수에 포함되지 않는 경우가 있는데, 공시가격 1억이하 주택과 시가표준액 1억이하 오피스텔은 포함되지 않습니다. 그 외 상속주택(5년동안), 농어촌주택, 가정어린이집, 사원용주택 등은 취득세 중과 주택수에서 제외됩니다.

여기서 잠깐.... 오피스텔은 주택이 아니며, 오피스텔 자체를 취득할 때의 취득세는 어떤 경우에도 4.6% 단일 세율을 적용합니다. 

따라서 향동오피스텔 취득할 때 취득세는 무조건 4.6%입니다.

 "  2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔 은 두가지 경우에만 중과주택수에 포함됩니다."

후곡아파트는 공시가격이 1억을 초과하여 주택수에 포함됩니다.

오피스텔이 중과주택수에 포함되는 지 판단하기가 좀 까다롭습니다.

취득세 중과는 2020년8월12일부터 시행되었는데, 2020년 8월 12일 이전에 취득한 오피스텔은 어떠한 경우에도 취득세 중과 주택수에 포함되지 않습니다. 

2020년 8월 12일 이전에 계약(분양권 포함)을 하고, 2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔도 포함되지 않습니다.

2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔이라면, ①주택임대사업자 등록을 하거나 ②재산세를 주거용으로 변동신고를 한 오피스텔만 중과주택수에 포함됩니다.

반도투룸은 2020.8.12일 이전에 분양권을 취득하여 주택수에 포함되지 않습니다. 

향동오피스텔은 2020.8.12일 이후에 취득하므로, 임대주택으로 등록하거나 주거용으로 재산세 변동신고를 해야만 중과 주택수에 포함됩니다. 

만일 향동오피스텔 취득한 후에 후곡아파트를 양도하지 않은 상태에서 새로운 주택을 비조정지역에 취득한다면 어떻게 될까요?

①향동오피스텔이 주택수에 포함된다면(즉 임대주택 등록 혹은 재산세 변동신고를 했다면) 새 주택의 취득세는 비조정지역에 3번째 주택 취득이 되어 8% 중과세입니다.

② 향동오피스텔이 주택수에서 제외된다면(즉, 임대주택등록 X , 그리고 재산세 변동신고 X ) 

두번째 주택을 비조정지역에 취득하게 되어 중과세를 받지 않고, 주택가격에 따라 1%~3%의 기본세율로 부과됩니다.

만일 향동오피스텔 취득한 후에 후곡아파트를 양도하지 않은 상태에서 새로운 주택을 조정지역에 취득한다면 어떻게 될까요?

참고: 현재는 전국 대부분이 비조정지역이고 조정지역은 강남3구(서초구, 송파구, 강남구)와 용산구가 유일합니다.

①향동오피스텔이 주택수에 포함된다면(즉 임대주택 등록 혹은 재산세 변동신고를 했다면) 새 주택의 취득세는 조정지역에 3번째 주택 취득이 되어 12% 중과세입니다.

② 향동오피스텔이 주택수에서 제외된다면(즉, 임대주택등록 X , 그리고 재산세 변동신고 X ) 

두번째 주택을 조정지역에 취득하게 되어 8% 중과세.....일까요?

  새주택 취득후 3년이내에 후곡아파트를 양도하면 일시적2주택으로 혹시 취득세 중과가 배제될 수는 없을까요???

 "  취득세에도 일시적2주택 개념이 있어서 중과가 배제되어 기본세율을 적용받을 수가 있습니다."

양도소득세에서도 일시적2주택에 해당하면 양도 당시 2주택임에도 불구하고 비과세를 적용받을 수 있듯이 취득세에서도 일시적 2주택에 해당하면 중과세율이 아닌 기본세율(1%~3%)을 적용받을 수 있습니다. 

    ....감사합니다....