임차인의 계약갱신요구권이 신설된 주택임대차보호법이 2020.07.31. 시행되었는데,

임차인의 계약갱신요구에 맞서 임대인의 계약갱신거절 사유를 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서의 각호에

기재하고 있습니다. 이 중 제8호 "임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"가 많은 논란을 일으키고 있죠.

위 제8호를 제외한 나머지 규정들은 임차인의 차임 연체나 부정행위 등 임차인 측의 사정 또는 임대차목적물 자체의

안전사고 우려나 임대차계약 당시부터 철거.재건축 계획 등이 고지된 경우들로 별반 논란의 소지가 없으나,

반면 임대인의 실제 거주 사유는 임차인 측에서 예측하기 어려운 임대인의 주관적 사유이고 임차목적물이 매도되어

새로운 임대인이 실제 거주하는 경우는 더욱 그러하죠.

결국 이러한 논란에 대한 법원의 판결이 나왔는데 그 내용을 살펴보겠습니다.

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임대인이 임차인과 체결한 임대차계약의 기간이 만료하기 전에 주택을 다른 사람과 매매계약을

체결한 다음 임차인이 임대차계약의 갱신을 요구하는데도 소유권이전등기를 마쳐 주었고, 그 후

집을 새로 매수한 매수인이 자신이 실제 거주할 것이라는 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하고

임차인을 상대로 부동산의 인도를 구한 사안에서, 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한

계약갱신요구권은 임차인이 계약갱신의 의사를 표시함으로써 바로 그 효과가 발생하는 형성권으로서,

실제 거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로

보아야 한다.

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판단

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1.임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 아니하기로 전 임대인 내지 매수인과 합의 하였는지 여부

임차인의 계약갱신요권이 신설된 주택임대차보호법은 2020.07.31. 시행되었고,

해당 조항은 위 법 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용되고 있는 점, 매수인의 매매계약 체결일은

2020.08.11.로 위 법이 시행된 지 얼마 지나지 아니한 시점이었고 임차인의 계약갱신요구가

가능한 시기 이전이었던 점 등의 사정에 비추어 보면, 매수인의 제출 증거들만으로는 임차인이

자신이 계약갱신요구권을 취득하여 행사할 수 있음을 알고도 계약만료일에 퇴거하기로

합의하여 매수인에게 신뢰를 부여하였다고 보기 부족하다. 또한 이러한 상태에서의

임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게

인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 주택임대차보호법 제10조에 의해

효력이 없다고 할 것이다.

임차인이 계약갱신요구가 가능한 시기는 임대차계약 만료 6개월전부터 1개월 사이임.

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2.매수인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지 여부

⑴임차인의 계약갱신요구권에 관한 주택임대차보호법 제6조의3의 도입 취지에 관하여 본다면,

종전 주택임대차보호법의 경우에도 임차목적물이 양수되어도 그 양수인은 임대인의 지위를

승계하는 것으로 보아 대항력 있는 임차인의 경우 양수인에게 종전 임대차계약의 효력을 주장할 수

있었고 이를 통해 임차인의 주거권을 보장하였다. 주택임대차보호법의 계약갱신요구권은

임차인이 거주할 수 있는 기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기

위해 도입되었다 할 것이다.

⑵임차인의 계약갱신요구권은 그 문언 및 체계와 아울러 그 입법 취지에 비추어,

임차인의 주도로 임대차계약의 갱신을 달성하려는 것이고, 임차인의 계약갱신요구 시

임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있어 이러한 갱신요구권은

임차인이 계약갱신의 의사를 표시함으로써 바로 그 효과가 발생하는 형성권이라

할 것이다.

⑶임차인의 주거권 강화를 위한 갱신 조항의 도입 취지, 계약갱신요구권의 법적 성질,

실제 거주 사유라는 거절 사유의 특성, 매수인으로서는 매매계약 체결 당시 기존 임차인의

계약갱신요구권 행사 유무 및 그 행사기간을 사전에 확인하여 매매계약 체결 여부를

결정할 수 있는 반면, 임차인이 자신의 계약갱신요구권 행사 이후 임차목적물이 양도되어

그 양수인이 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 있다고 할 경우에는 주거권 강화를

위한 주택임대차보호법의 개정 사유가 퇴색되게 되는 점 등에 비추어 볼 때, 실제 거주를

이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인이 계약갱신을 요구할 당시의 임대인을 기준으로

봄이 상당하다 할 것이다.

④ 이 사건의 경우 임차인은 매수인이 소유권이전등기를 경료하기 이전에 계약갱신요구권을

행사하였고, 당시의 임대인에게는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 정당한 사유가 없었다.

따라서 이 사건 임대차계약은 임차인의 계약갱신요구권의 행사로 인하여 주택임대차보호법

제6조의3 제3항에 따라 갱신되었다 할 것이고, 그 후에 임차목적물을 양수한 매수인은

자신의 실제 거주를 이유로 이를 거절할 수 없다.

[출처] 새로운 매수인이 기존 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다고 한 사례|작성자 앤서