"올레킨텍스"는  복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^

새 정부에서 부동산 정책에 변화를 준다고 합니다.

주택 가격이 요즘 안정세에 접어들고 일부 지역에서 오름세가 나타나 새정부에서 대출 정책(LTV, DSR 완화)과 재개발, 재건축은 신중해진 것 같고, 신도시 개발 공급은 계속 추진될 것으로 보이는데 여기에는 시간이 걸리겠죠. 

세제 정책과 임대차3법에서는 적극적으로 나설 것으로 보이는데 국회의 동의가 필요한 부분도 있습니다.

그 중 다주택자에게 세금 부담을 덜어주는 중과세 완화는 국회 동의가 필요 없는 시행령 개정만으로 새정부 출범 다음날인 

5월 11일에 바로 시행한다고 합니다.

지금 까지 나온 내용을 종합해 보면 내년 5월 10일까지 1년 동안 한시적으로 다주택자에게 중과세를 부과하지 않고 일반세율로 부과를 한다고하니, 상당히 매력적인 내용입니다.

( 그런데 1년은 조금 짧다는 느낌이네요. 세입자가 있어서 1년 동안에는 처분이 힘든 경우도 있는데....)

취임후 자세한 중과 완화의 내용이 나와봐야 알겠지만, 집이 10채 있어도 1년 동안은 중과세율을 적용하지 않고 일반세율로 과세할 것으로 예상합니다. 거주요건은 따지지 않을 것입니다.

그리고 모든 주택에 해당하는 것이 아니라 적어도 2년 이상 보유한 주택에 한해서 적용하고, 주택임대사업자등록을 한 주택은 해당되지 않습니다.

오늘은 다주택자에게 중과를 완화해 주면 양도세에서 어느 정도 절감 효과가 있는지 실제 사례를 통해 계산해 보겠습니다.

[사례1] 주엽동 아파트와 원시티 아파트 소유, 일시적2주택 상태

① 주엽동 아파트 : 취득일 2014.9월 ( 5년 거주후 원시티로 이사함, 전세 임대중)

② 킨텍스 원시티 아파트 ; 2016.5 분양계약 .... 잔금납입(취득)일 2019.10월......(현재 거주중)

(②번 주택이 킨텍스 오피스텔인 경우도 동일합니다)

원시티 취득 후 3년 이내에(2022.10월까지) 주엽 아파트를 양도하면 일시적 2주택으로 비과세입니다.

현재 고객님은 주엽동 아파트를 비과세 기간내 올해 10월 경까지 양도하기 위해 가격을 낮춰 매물로 내놓은 상태입니다.

만일 올해 10월까지 양도하지 못하면 2주택 상태가 되어 중과세가 예상되는 상황입니다. 

그런데 새정부에서 다주택자에게 1년간 한시적으로 중과세가 아닌 일반세율로 과세를 한다고 합니다. 그리고 일반세율로 과세를 하게되면 중과세에서 적용받지 못하던 장기보유특별공제까지 받게 되므로 세금은 더욱 줄게됩니다. (단, 장기보유특별공제는 최소 3년 이상 보유한 부동산에 한해 적용해줍니다.)

이 분의 경우 양도 시기별로 세율 적용은 아래와 같이 됩니다.

♣ 2022년 10월까지 양도 ▶▶(비과세)

♣ 2023년 5.10일까지 양도 ▶▶(일반세율 + 장기보유특별공제)

♣ 2023.5.11이후 양도 ▶▶(중과세, 장기보유특별공제 없음.)  2주택자= 일반세율+20%,  3주택이상 = 일반세율+30%

원시티를 2019년 10월 경에 취득하였고, 3년 이내인 올해 10월까지 양도한다면...... 비과세이므로 양도세 계산은 불필요합니다.

올해 10월까지 양도를 못하면 내년 5.10까지는 새정부에서 중과를 한시적으로 완화해줌으로 일반세율을 적용받게되고 장기보유특별공제를 받을 수가 있습니다.

장기보유특별공제는

① 3년 이상을 보유하면, 최대 15년까지 매년 2%씩 최대 30%를 공제받는 경우 (장기보유특별공제 표1이라고 함.)

② 2년 이상 거주하고 3년 이상 보유하면, 최대 10년까지 매년 거주 4%, 보유 4% 씩 최대 80%를 공제받는 경우(표2라고 함)

두 종류가 있는데,  표1은 다주택자와 거주요건 미충족자에게 적용하고, 표2는 2년 이상을 거주한 1주택자 혹은 일시적2주택 등에 적용합니다.

따라서 내년 5월 10일까지 한시적으로 중과세율을 적용받지 않고 일반세율을 적용받는 다주택자들은 매년 2%씩 최대30% 장기보유특별공제 표1을 적용받습니다.

이 손님의 경우 실제로 주엽아파트의 양도세를 계산해보면, 

취득가액 4억, 

양도가액 7.4억,(예상)

필요경비 1천만원

8년을 보유했으므로 장기보유특별공제 8년 X 2%=16% 

(아래 양도세 계산)

지방세까지 약 9.300만원을 양도세로 내게됩니다.

만일 중과 완화 기간인 23.5.10일 까지 양도를 못하고 그 이후 양도하여 중과세(2주택자는 일반세율+20%)를 계산해보면 아래와 같습니다.

중과세로 양도하면 지방세까지 약 1억9,000만원 가까이 양도세를 내야합니다.

따라서 비과세 기간안에 양도하는 것이 무엇보다 중요하고, 차선책으로 늦어도 내년 5월10일까지 양도하면 중과세 보다는 절세가 많이되겠습니다. 

만일 사례의 고객분이 3주택자이상 소유자라면, 내년 중과세 완화 기한 이내에 양도하면 2주택자와 동일하게 일반세율로 납부하고, 그 이후 양도하게되면 중과세율은 일반세율+30%가 되어 납부세액은 지방세까지 77%가 됩니다.

원시티 아파트 소유자는 종전주택 양도기한이 올해 10월 경까지(정확하게는 본인의 잔금납부일부터 3년) 아직 몇개월의 시간이 남아있습니다.

[사례2]

그런데 꿈에그린 소유자는 올해 초에 3년이 지나버렸습니다. 따라서 종전주택을 비과세로는 양도할 수가 없고, 올해 5월11일 이후부터 내년 5월10일까지 일반세율로 종전주택을 양도할 수가 있습니다.

① 대화동 아파트 : 취득일 2016.6월 ( 전세 임대 중 )

② 킨텍스 꿈에그린 아파트 ; 2015.6월 분양계약 .... 잔금납입(취득)일 2019.3월......(현재 거주중)

③ 장항동 오피스텔 취득일 2017년 1월......주택임대사업자(단기) 2022년 5월 자동말소 예정

④ 킨텍스 힐스테이트 오피스텔 2018년 분양권 취득....2019년4월 잔금과 동시에 8년 주택임대사업자등록 ( 월세 임대중)

주택수가 많아서 보기에는 복잡해 보이지만, 정리해보면 ③과 ④주택은 주택임대사업자 주택으로서 주택수에서 빠지고, 대화동 아파트와 꿈에그린 아파트가 일시적2주택 관계가 성립하여 올해 3월까지 대화동 아파트를 양도했다면 비과세로 양도할 수가 있었습니다. 

하지만 현재는 비과세 기간이 지나버렸으므로 중과 주택수 4주택을 보유한 중과대상자입니다.(비과세가 안된다면, 주택임대사업자를 등록한 주택일지라도 중과주택수에는 포함됩니다.)

중과완화가 시행된다면 내년 5월 10일까지 ①, ②, ③번 주택 중 어느 것을 양도하더라도 일반세율로 과세 됩니다.

중과완화 기간이 지나서 양도하면 ①, ②번 주택은 3주택 중과세율을 적용하고, ③번 주택은 일반세율로 과세됩니다(자동말소된 주임사 주택은 언제 양도해도 일반세율.)

감사합니다.