예전부터 저희 부동산과 상담을 해온 분이 계십니다. 올해 세법이 많이 바뀌면서 상담내용도 달라졌습니다.

대방 오피스텔을 포함하여 2주택+1분양권을 보유중인데, 최종적으로 아파트 1채만 소유하여 거주하고 싶어하십니다. 

상황에 맞춰 양도시기, 그리고 양도세에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

빌라와 대방 오피는 양도하고, 올해 12월에 덕은동 아파트에 입주를 하고자 하는데, 양도세를 가장 적게 내려고 하면 정밀하게 내용을 분석하고 양도 계획을 세우고 순서와 시기를 잘 맞추어야합니다. 

절세를 위한 진행순서는 A빌라 양도 =▶ B대방오피 양도 =▶C덕은동아파트 잔금...순서이고, 빌라와 대방오피는 일시적2주택 비과세 기간이내에 양도하면 2채 모두 비과세가 됩니다. 

먼저 양도세에 대해서 알아보면.....

A빌라 양도 :

A빌라는 비조정일 때 취득하여 2년 보유요건이고, B대방디엠시티와는 일시적2주택 관계에 있습니다.

그리고 신규주택(대방) 계약일에 종전주택이(빌라) 비조정지역이라서, 대방을 취득하고 3년이내(2023.5월까지)에 양도하면 비과세입니다.

그런데 올해 12월에 덕은동 아파트 잔금을 하면 3주택이 되므로, 비과세를 받을려면 덕은동 아파트 취득하기 전에 양도해야합니다.

만일 빌라를 덕은동 아파트 취득할 때까지 양도를 못한다면......

3주택 상태가 되지만, 세법 개정으로  2023.5.9일 까지 양도하면 중과가 배제되고 일반세율로 양도가 가능합니다. 

3주택 상태에서 빌라를 과세로 양도하고 나면, 대방과 덕은동 아파트 2주택 상태가 되는데, 역시 올해 개정된 세법에 따라 2년을 추가로 보유.거주하지 않고, 바로  대방을 양도하더라도 비과세가 가능합니다.

B대방디엠시티 양도 : 

대방 오피스텔은 분양권 취득 시기는 비조정지역이지만 당시에 주택을 보유한 상태라서 2년 거주 요건입니다.

빌라를 양도하고나서, 2년 거주 요건을 이미 충족한 대방 오피를 바로 양도하면 비과세가 됩니다. 

대방 오피는 덕은동 아파트 잔금 이후에 양도하더라도 일시적2주택으로 비과세 양도가 가능합니다.

이제 대방 오피스텔의 일시적2주택 비과세 양도기한이 2년인지 3년인지 확인해봐야합니다.

덕은동 아파트 분양권의 취득이 21.1.1일 이후라면, 해석이 달라지겠지만, 이전이라서 기재부 유권해석을 적용해야합니다.

그러므로 2022년 12월 덕은동 아파트 잔금 후, 2년 이내인 2024년 12월 까지 대방을 양도하면 일시적2주택 비과세를 받을 수가 있습니다. 

계획과 진행 :

의뢰인의 경우, 덕은아파트 잔금 준비를 위해서 빌라와 대방 오피스텔을 모두 내년 1월 말까지 양도하기로 하였습니다.

문제는 요즘의 부동산 시장은 거래 절벽 상태로 매매가 상당히 어렵습니다. 

대방을 희망하는 가격에 매매가 어렵다면, 차선책으로 전세를 준다면 약 4억 정도가 들어오고, 대출 3억을 상환하면 1억 정도의 자금이 마련될 수가 있습니다. 빌라 양도까지 하면 약 2.5억 정도의 자금은 마련될 것으로 보입니다.

그리고 덕은 아파트 담보대출이 최대 얼마까지 나오는지는 의뢰인의 소득과 부채를 평가하고 DSR 40%을 적용하면 대출 가능 금액을 대략 알 수가 있으니.... 먼저 은행 확인이 필요하겠습니다.

요즘 자신이 살던 주택이 팔리지가 않아서 새 아파트에 입주를 못하는 사태가 많이 벌어지고 있습니다.

의뢰인 분들도....공인중개사도.... 힘든 시절입니다. ㅠ.ㅠ

감사합니다.

올레킨텍스 부동산 대표 박상하

010-4308-4598