실전⑨ 사업자 오피스텔 폐업 + 주택 +분양권
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 1,107회 작성일 22-10-24 10:25본문
"올레킨텍스"는 복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^ |
요점정리 ** 오피스텔의 일반임대사업자를 폐업하면 새로운 주택의 취득이 되어 기존 주택과 일시적2주택 관계가 된다. ** 아파트 분양권을 소유하고 있다면 취득일에 따라, 다른 주택을 양도할 때 주택수에 포함될 수도, 안될 수도 있다. |
현재 이 고객님은 오피스텔과 아파트 그리고 분양권을 소유하고 있는 상태입니다.
취득 순서대로 정리하면
A 주엽동아파트는 2015년에 취득하여 현재 임대를 주고 있습니다.(본인은 다른 곳에 전세살고 있음)
B오피스텔(킨텍스 반도유보라)은 2018년에 분양권을 취득하고, 2020년 12월에 잔금을 했는데 분양당시에 일반임대사업자 등록을 하여 부가세를 환급 받았고, 현재 임차인이 사업자등록을 하고 업무용으로 사용중.
그리고 2020.5월에 조정지역 C분양권을 취득하고, 2023.9월에 잔금 예정입니다.
조정지역 A 아파트 ..... 2015년 취득 반도 유보라 B 투룸 ..... 2018년 분양권 취득(일반임대사업자등록).....2020년 12월 잔금 (현재 사업자 임차인에 임대중) 조정지역 C 분양권 ..... 2020. 5월 취득 .....2023. 9월 잔금 예정 |
B오피스텔은 2023.1월 만기에 임차인이 나간다고 하여, 이후에는 사업자등록을 폐업하고, 주거로 임대를 줄 예정입니다.
의뢰인의 계획은 최종적으로 반도유보라를 보유하다가 나중에 비과세로 양도하려고 합니다.
[폐업으로 인한 새로운 주택의 취득]
업무용(상가)으로 임대를 주고있는 부동산의 일반임대사업자등록을 폐업하고 본인이 전입하거나 주거로 임대를 주게되면 그 효과는 상가에서 주택으로 용도를 변경한 것이 되고 새로운 주택의 취득으로 봅니다.
(양도세 집행기준 89-155-7) 1세대 1주택자가 소유하던 상가를 용도 변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도 변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례 규정을 적용한다. |
그리고, 주엽동 아파트와 반도유보라가 일시적2주택 관계가 성립합니다. 만일 C 분양권을 21.1.1 이후에 취득했다면 분양권이 주택수에 포함되어 일시적2주택 관계는 성립하지 않지만, 다행히 2020년도에 취득하여 양도세 주택수에 포함되지 않네요.
이후 C분양권이 아파트로 변하는 23.9월 이전에 주엽동 A아파트를 양도하기만 하면 주엽동 아파트를 일시적2주택으로 비과세 받을 수 있습니다.
현재 킨텍스 오피스텔을 일반임대사업자 등록을 하고, 사업자 임차인을 둔 경우가 꽤 있습니다.
이렇게 하는 이유는 거의 대부분 양도세 주택수에서 빼기 위해서입니다. 즉 다른 주택을 양도할 때 비과세를 받기 위함입니다.
하지만 이 때는 굉장히 조심해야합니다. 세금을 걷기위해 세무당국이 눈을 부릅뜨고 들여다 봅니다.
오피스텔을 임대사업자등록을 하고 사업자 임차인을 들인다고 모두 업무용(상가)으로 인정받을 수 있는 것은 아닙니다.
당연히 그 임차인은 전입을 해서는 안되고, 임차인이 그 오피스텔에 사업자 등록을 하고 매출을 발생시켜야합니다. 그리고 임차인이 업무용으로 사용하더라도 먹고 자고하는 상시 주거생활을 해서는 안됩니다.
과세관청은 2룸 3룸 오피스텔은 기본적으로 주거로 사용한다고 판단합니다.
일반임대사업을 하는 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 양도하여 1세대1주택으로 비과세를 받기 위해서는 그 오피스텔이 주거로 사용하지 않는다는 것을 임대인이 모든 소명자료를 가지고 세무서에 소명할 준비를 하고 있어야합니다.
사례의 고객님은 주엽동아파트와 반도유보라를 비과세를 받고자합니다.
진행순서는 반도유보라는 폐업하여 주거로 용도변경하고, 2년이내에 주엽동아파트를 양도하면 일시적2주택 비과세인데, 23.9월에 C분양권이 주택으로 변하므로 23.9월 전에 양도해야 합니다.
여기서 잠깐 !!! 일반임대사업자등록을 폐업하지 않고는 비과세는 못받을까요? 그냥 일임사를 둔 상태에서도 1주택 비과세가 가능합니다. 그것은 소유자의 선택입니다. 거듭 강조하지만, 오피스텔의 일반임대사업자를 폐업을 하지않고 1세대1주택 비과세로 다른 주택을 양도하든, 폐업을 하고 일시적2주택 비과세로 다른 주택을 양도하든, 오피스텔을 업무용으로 인정받지 못한다면 다른 주택 비과세가 날라가고, 가산세까지 추징당할 수 있습니다. 반드시 전문가와 상의하여 신중하게 진행해야할 것입니다. |
주엽동 아파트를 양도하고나서 반도유보라와 C주택은 일시적2주택 관계는 성립하지 않습니다. 왜냐하면 반도유보라를 주택으로 변경하는 것이 23.1월이고, C주택을 23.9월에 취득하므로 1년 이상 갭이 나지 않습니다.
따라서 반도유보라를 비과세를 받기 위해서는 C주택을 먼저 과세로 양도하고 나서 반도를 양도해야 비과세가 됩니다. 이 고객님은 C주택의 양도차익이 크지않아서 반도유보라를 마지막으로 양도하여 비과세를 받을려고 합니다.
여기서 한발 더 나아가..... 반도 투룸이 생활하기에 조금 좁아서 2년 거주요건을 채우기가 불편하다면, 내년 23.1월에 새 임차인과 계약하면서 최초 계약기간은 1년 6개월, 두 번째 계약은 2년으로 잘(!!!) 협의하면 상생임대인이 되어 2년 거주요건을 채우지 않고 비과세로 양도가 가능하겠습니다.
[분양권 취득시기와 세금]
분양권은 원래 주택이 아닙니다, 그런데 주택 가격을 억제한다고 분양권에 대해서도 제재를 가하면서, 2020.8.12 이후에 취득하는 분양권은 취득세 중과주택수에 포함되고, 21.1.1 이후에 취득하는 분양권은 양도세를 과세할 때 주택수에 포함되게 되었습니다.
이 사례의 고객님은 다행히 2020.5월에 아파트 분양권을 취득하였습니다. 따라서 차후에 아파트로 등기할 때 취득세 중과도 받지 않고, 다른 주택을 양도할 때 중과 주택수에도 포함되지 않아서, 분양권을 보유한 상태에서 주엽동 아파트를 양도할 때 비과세에는 영향이 없습니다.
만일 C 분양권을 21.1.1 이후 취득했다면 주택수에 포함되어 반도유보라를 주거로 용도변경하면, 3주택자가 되어 주엽동아파트를 양도할 때 비과세가 안됩니다.
..........감사합니다...........
