실전세법⑩ 상생임대계약의 실제 사례 - 1
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 1,100회 작성일 22-12-05 11:29본문
"올레킨텍스"는 복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^ |
올해 여러가지 부동산 정책이 발표되었는데, 그 중에 "상생임대인 지원제도"라는 것이 있습니다.
상담을 하다보니 비과세를 위해 2년 거주요건(애초 거주요건이라면 조정지역에서 해제되어도 2년 거주해야 함.)을 채우기 위해서 어쩔 수 없이 임차인을 내보내고, 자신이 입주할려고 하거나.... 이미 임차인을 내보내고 다른 곳의 본인 집은 임대를 주고 울며겨자먹기로 일산에 이사와서 거주하는 임대인이 있습니다.
그리고 어떤 분은 거주는 다른 곳에서 하고 있으며서, 주소 전입만 해놓고 2년을 공실로 두는 경우도 있습니다.
이렇게 임대인과 임차인 모두에게 불편하고 불합리한 상황을 개선하기 위해 "상생임대인 지원제도"를 만들었습니다.
이 제도는 기본적으로 임대인에게 혜택을 주어 재계약을 유도하고 임대료 인상을 억제할려는 목적인데요. 임대료를 5% 이내로 인상해서 임차인과 재계약을 하면 임대인에게 비과세를 위한 2년 거주 요건을 면제해 주는 것이죠~ ...상생이니까요~
상생임대에 대한 자세한 내용은 먼저 글 참조 ▶▶▶ 상세임대계약의 주요내용
최근 중요한 유권해석 첫번째 계약(직전계약)은 1년6개월, 두번째 계약(상생임대계약)은 2년의 기간을 유지해야하는데, 만일 임차인이 그 기간을 채우지 못하고 이사를 가게되면, 임대인이 혜택을 못보게 됩니다. 그래서 기획재정부는 "새로운 임차인과 기존의 임대료보다 낮거나 동일한 금액"으로 계약을 하여 나머지 기간을 채운다면 혜택을 주는 것으로 유권해석을 내렸습니다. |
실제사례 1 A씨는 킨텍스 원시티 아파트를 2017년 8.2대책 이전에 분양권을 취득하고 당시에 세대 전원이 무주택자였습니다. 따라서 이분은 비과세를 위해서 원래는 2년 보유만 하면 되었습니다. 이후에 아파트, 오피스텔 4채를 추가로 구입하여 모두 8년 장기로 주택임대사업자 등록을 하였습니다. 부동산을 정리하고자하나, 주임사 물건은 과태료 3천만원을 물어야하고, 양도세까지 부담해야한다고하여 주임사 물건의 매도는 포기하고, 원시티 아파트를 먼저 양도하는 것으로 계획을 세웠습니다. 그런데 주택임대사업 등록한 주택이 있으므로 원시티 아파트는 2년 보유만 해서는 안되고, 반드시 2년 거주를 하고 거주주택비과세로 양도를 해야합니다. 원시티는 현재 미거주 상태이고, 얼마전 2022년 11월 20일에 임차인과 종전의 임대료와 동일한 금액으로 2년 재계약을 한 상태입니다. A씨는 서울에 거주하고 있는데, 나중에 비과세를 위해서 일산까지 이사를 해야하는 상황을 걱정하고 있었습니다. 이런 상황이라면 입주를 하지 않고도 비과세가 가능합니다. A씨는 5%이내로 재계약을 한 상태이므로 올해 새정부의 "상생임대인"지원제도에 의해서 거주주택비과세의 2년 거주요건이 면제가 되기 때문입니다.
A씨의 비과세를 위한 요건은 2년보유(분양권 취득 당시 무주택 세대원) ▶▶2년거주(주택임대사업자의 거주주택비과세) ▶▶2년보유(상생임대계약) 이렇게 변화가 있었네요~ 상생임대인제도는 조정지역 비과세 2년 거주요건, 주택임대사업자의 거주주택비과세 2년 거주요건, 12억 초과 고가주택의 장기보유특별공제 80%를 받기위한 2년 거주요건을 모두 면제해 줍니다. |
실제사례 2 B씨는 킨텍스 꿈에그린 아파트를 임대를 주고 있고, 자신은 부산에서 전세를 살고 있는 1주택자입니다. 2개월 전에 임대차계약이 만기가 되어 임차인을 내보내고, 꿈에그린 아파트는 2년 거주요건을 채우기 위해 전입을 하고, 부산과 일산을 오가는 수고를 하고 있습니다. ①금리가 올라서 원리금 상환에 대한 부담이 적지 않은 상황인데, 임대료도 못받고, 꿈에그린을 2년 거주요건을 채우면 바로 양도싶은데, 일산과 부산을 오고가는 것이 너무 피곤하다고 합니다. ②제주도에 시가 10억 되는 아파트를 새로 취득하고자하는데 관련된 세금에 대해서도 궁금하여 상담을 요청하였습니다. ========== ①이 분은 굳이 이렇게 주말마다 올라올 필요없이 지금이라도 상생임대를 준다면 월세를 받으면서, 부산에 살 수가 있습니다. 잠시 본인이 거주한 상태였어도 직전 임대료에서 5%이내로 올려 새로 임대를 주어도 상생임대인 됩니다. 결론적으로 이분은 저희 사무실에서 보증금 5천/월세 200만원으로 새로운 임차인과 계약을 체결하였습니다. 그리고 2년 임대차 계약이 끝나면 거주요건을 면제받아 비과세로 양도가 가능합니다. 그리고, 제주도에 지금 새로 아파트를 취득한다면, 원시티 아파트와는 일시적2주택 관계가 성립하는데, 비조정지역이 되었으므로 제주도 아파트 취득 후 3년 이내에 원시티를 양도하면 비과세가 됩니다. 따라서 원시티는 임대차 기간이 끝나는 2년 이후 부터~ 1년 이내에 양도해야 비과세가 되겠네요~ ②새로운 아파트를 취득하면서 고려해야할 세금 중... 취득세는 비조정지역의 두번째 취득이므로 중과하지 않고 3%입니다. 종부세는 비조정지역에 2채를 보유하게되므로 중과세율은 아닙니다. 다만, 일시적2주택이라고 할지라도 2채 모두 과표에는 들어갑니다. 임대소득세는 제주도는 거주하고, 원시티를 월세를 주고 있고 있으므로 원시티 임대소득 연 2,400만원에 대해서 납부해야합니다. |
.............감사합니다...........
