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실전세법⑪ 상생임대계약의 실제 사례 - 2

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작성자 관리자 댓글 0건 조회 942회 작성일 23-02-28 21:25

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앞선 글에 이어서 상생임대주택 특례에 대한 실제사례입니다.


  "올레킨텍스"는  복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^ 


새정부에서 세금 부담이 많이 완화되고 경감되는 방향으로 개정이 이루어지고 있습니다. 환영할 만한 일이고, 무척 다행스러운 일입니다.

요즘의 중개 현장에서 많이 듣는 질문은 조정지역 해제와 비과세 2년 거주요건, 취득세 중과 완화, 종부세 완화, 그리고 "상생임대주택 특례"입니다. 

특히 상생임대주택 특례 규정은 조정지역일 때 취득했더라도 거주요건을 면제해 주기 때문에, 요즘 가장 많은 관심을 받고있고, 기재부의 유권해석도 계속 나오고 있습니다. 그리고 킨텍스에 아파트와 오피스텔을 보유한 분들에게는 아주 유용한 규정입니다.


상생임대주택 특례에 관해서는 앞서 몇 차례에 걸쳐 글을 작성했는데, 오늘은 상생임대주택의 또 다른 사례를 소개합니다.


저에게 상담을 의뢰하신 분은 일산더샵그라비스타를 전세로 주고 있고, 본인은 운정에 전세로 거주하고 계신 분입니다. 그리고 2년 전에 시골에 상속으로 취득한 주택이 1채 있습니다.

 

  *** 소유주택 

 1. 일산더샵그라비스타 : 2016년 분양, 2019년 잔금(취득), 처음부터 쭉 전세 임대를 주고 있음.

 2. 상속으로 취득한 시골 주택.


 *** 일산더샵그라비스타 : 임대내역

 1, 2019년 7월 A씨와 전세보증금 2억7,000으로 계약

 2, 2020년 9월 B씨와 전세보증금 3억2,000으로 계약

 3, 2022년 9월 B씨와 전세보증금 3억7,000으로 재계약(계약갱신청구권X, 상생임대계약X)

 4, 2024년 9월에 B씨와 계약이 만기도래.



준공을 하고 첫번째 임차인 A씨는 1년을 살고 이사가고, 이어서 B 임차인이 2020.9월에 2년 계약하고 입주하였습니다.

2022.9월에 2년 만기가 되어 시세대로 보증금 5천만원을 인상하여 3억7000만원에 재계약한 상태입니다. 

5% 이상을 증액하여 계약했으므로 B임차인은 계약갱신청구권을 사용하지 않은 상태이고, 임대인은 현재로서는 상생임대계약을 한 것이 아닙니다.

 

소유주께서는 그라비스타를 비과세로 양도하고 싶으며, 본인이 거주할 새 주택을 매수할려고 합니다.

이 상황에서 고객분은 어떤 과정을 거쳐서 양도와 매수를 하면 좋은 지 상담을 요청하였습니다.


먼저  이 분은 현재 상속받은 시골의 주택으로 인해 2주택 상태인데, 상속주택을 그대로 보유한 상태에서 일산더샵그라비스타를  비과세로 양도가 가능한 지 알아보아야합니다. 만일 상속주택으로 인해 비과세가 안된다면, 상속주택을 먼저 양도하고 그라비스타를 양도해야합니다. 


일반주택(일산더샵그라비스타)을 먼저 취득한 상태에서 상속으로 주택을 취득하면, 일반주택은 언제 양도해도 비과세입니다.  즉 상속주택은 양도세 계산시 주택수에서 제외되어, 1주택을 소유한 것으로 봅니다. 

만일 상속이 먼저 일어나고, 주택을 나중에 취득했다면, 상속주택을 먼저 양도하고 일반주택을 양도해야 비과세를 받습니다.

(다만 상속받은 주택이 농어촌주택의 요건을 충족하면 상속이 먼저 일어나고 나중에 그라비스타를 취득했더라도 비과세가 가능합니다.)


의뢰인이 상속을 받은 시점은 2021년 5월이므로, 그라비스타를 취득하고 상속받았으므로 상속주택 특례로 비과세가 가능합니다.


(상속주택 특례에 대해서는 먼저 쓴 글을 참고 ▶▶▶ 상속주택과 양도세 시리즈 ①)


그리고 일산더샵그라비스타는 2019년에 잔금을 납부하고 취득하였으므로, 작년의 기재부 유권해석으로 무조건 2년 거주해야 비과세를 받을 수가 있습니다. 그런데 이 분은 현재 거주를 하지 않았으므로 2024년 9월에 B씨와 임대차 계약이 만료되면, 본인이 입주하여 2년을 거주하고 양도해야 비과세가 됩니다. 

하지만, 작년에 새로 도입된 "상생임대주택" 특례로 인해 굳이 2년을 거주하지 않아도 됩니다.
즉 2024.9월에 현재의 임대료에서 5%만 인상하여 재계약을 한다면, 2년이 되는 2026년 9월 이후에 비과세로 양도가 가능합니다.
(상생임대주택 특례에 대해서는 먼저 쓴 글 참고 ▶▶▶ 상생임대주택 특례의 자세한 내용)

본인이 거주할 새로운 주택을 취득하면 3년 이내에 그라비스타를 양도해야 일시적 2주택으로 비과세를 받을 수가 있습니다.  따라서 새 주택을 지금 취득하면 그라비스타 비과세 양도가 안되고, 적어도 2024년 9월 이후에  취득해야 일시적2주택으로 그라비스타를 양도할 1년 이상의 시간적 여유를가지게 됩니다.


결론....

의뢰인은

① 일반주택(일산더샵)이 있는 상태에서 상속을 받았으므로 상속주택 보유와 상관없이 일산더샵을 양도하면 1세대 1주택 비과세가 가능합니다.

② 오피스텔 분양권을 2017.8.2 대책이전에 무주택 세대 상태에서 취득했더라도, 잔금 시점에 조정지역이라면 오피스텔은 2년 거주해야 비과세입니다.

③ 조정지역일 때 취득하면 2년을 거주하고 양도해야 비과세이지만, "상생임대주택" 특례 요건을 충족하면 거주요건을 면제하여 2년 보유만 해도 비과세를 받습니다.

④ 새로운 주택의 취득은 그라비스타를 양도하기 전에 취득해도 되지만, 상생임대주택 요건을 갖추게 되는 시점과 일시적2주택 비과세 양도 기한을 고려하여 새 주택을 취득해야 합니다.

...... 감사합니다....


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