주임사 자동(자진)말소와 거주주택 비과세
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 735회 작성일 23-09-12 16:29본문
"올레 부동산"은 복잡한 세법의 미로속에서 길을 찾는 중개사입니다 ^^ |
주택임대사업자에게는 여러가지 세제혜택이 있는데, 그 중에 "거주주택비과세"라는 것이 있습니다.
2주택 이상 소유자이더라도 임대주택 이외에 주택이 1채만 있는 경우에 그 주택은 비과세를 해주는 제도입니다. 그런데 그 주택은 조정지역, 비조정지역을 불문하고 무조건 2년을 거주한 후에 양도해야 비과세를 해줍니다.
정부는 임대주택이 매물을 잠기게하여 주택 가격을 상승시킨다는 원인 중 하나라고 판단하여 임대주택을 축소하고자 "말소"라는 제도를 도입했습니다.
요점정리 * 임대주택이 자동말소 혹은 자진말소(의무임대 기간의 1/2이 지난 임대주택을 자진말소.) 후에 5년 이내에 거주주택을 양도하면 비과세됨. * 이 때 거주주택은 무조건 2년을 거주하고 양도해야함. * 만일 상생임대계약을 했다면 2년 거주요건을 면제받음. * 거주주택은 전체 양도차익에 대해 비과세이지만, 실거래가 12억 이상의 고가주택이라면 12억까지만 비과세받음. |
얼마전 전화로 상담을 하신 분이 있습니다.
이 분은 킨텍스에 아파트 2채를 소유하고 있는데, 1채는 임대주택을 등록했는데, 4년 단기로 등록하여 올해 12월에 자동말소가 된다고 합니다.
그러면, 자동 말소된 아파트 1채와 본인이 거주하는 아파트 1채를 소유하게 됩니다.
2채에는 대출을 7억이상 받고 있어서 대출 실행후 5년이 지나면, 대출이자가 크게 증가하고, 종부세와 재산세도 부담이 되어 두 채 중 1 채는 양도할려고 하는데, 양도세를 절세하는 방법에 대해서 문의하셨습니다.
원칙적으로 임대등록한 주택이 있는 상태에서 거주주택을 양도하면 임대주택을 주택수에서 제외하여 비과세를 받을 수가 있습니다. 그런데 정부에서 임대주택에 대한 혜택을 축소하면서 "말소"라는 제도를 도입했습니다.
말소를 하면 일반주택을 2채 보유한 다주택자가 되어서 비과세를 받을 수가 없지만, 말소하고 5년 이내에 거주주택을 양도하면 비과세를 해줍니다.
말소의 대상이 되는 임대주택은 정해져 있습니다.
4년 단기로 임대등록한 모든 주택, 그리고 8년 임대등록한 아파트가 그 대상입니다.
4년 단기임대 주택과 8년 아파트는 의무 임대기간 4년과 8년이 경과하면 지자체가 직권으로 말소를 하는데, 이것을 "자동말소"라고 합니다. 자동말소되고 5년 이내 거주주택을 양도하면 비과세를 해줍니다.
그리고 4년 단기임대 주택과 8년 아파트는 언제라도 과태료(3천만원) 없이 본인이 신청하여 "자진말소"를 할 수가 있는데, 의무임대기간의 1/2을 경과하고 말소를 하면 자동말소의 경우와 마찬가지로 5년이내 거주주택을 양도하면 "거주주택비과세"를 적용해 줍니다.
이 때 비과세를 받는 거주주택은 반드시 소유자가 2년을 거주한 상태여야합니다. 조정지역 비조정지역을 구분하지 않고 무조건 2년 거주한 후에 양도해야합니다.
단, 2022년에 도입된 "상생임대주택"이라는 정책으로 상생임대계약을 하고 2년을 경과한 주택은 2년 거주요건을 면제하여, 2년 보유만 해도 비과세 받을 수가 있습니다.
킨텍스 지역의 아파트와 오피스텔은 거의 대부분 2년 거주요건입니다. 하지만 상생임대계약을 하면 "거주주택비과세" 2년 거주요건을 면제받을 수가 있습니다.
요점정리 * 거주주택을 비과세로 양도한 후, 남은 1주택(임대주택이 말소 된 것)은 1주택 상태에서 양도하더라도, 전체 양도차익에 대해 비과세 못받음. * 거주주택을 양도한 날 이후에 발생한 양도차익에 대해서만 비과세 받음. |
이제 사례로 돌아와서
주택 A = (23년12월)자동말소 되는 아파트
주택 B = 거주 중인 아파트,(2년 거주함)
① A를 먼저 양도하면 : 2주택 상태에서 양도하는 것이므로 비과세가 불가능하고, 양도차익에 따른 일반세율(누진세율)을 적용합니다. 킨텍스 아파트의 양도차익이 5억 이상이면, 장기보유특별공제와 누진공제를 제하고, 지방세 10%를 합하여 대략 전체 양도차익의 40% 정도가 예상 세금이 될 듯함. A를 과세로 양도한 후에 ,B를 양도할 때는 1세대 1주택 비과세입니다.(실거래가 12억 초과이면 일부 과세됨)
② B를 먼저 양도하면 : 위에서 설명한 거주주택을 양도하는 것이므로 A아파트가 자동말소된 지 5년 이내 (28년12월 이내)에 B를 양도하면 B는 양도세 비과세를 받습니다.(양도가액 12억까지). B를 "거주주택비과세"로 양도세 비과세 받은 후, 1세대 1주택 상태에서 A를 양도한다면 A도 비과세를 받을까요?....
...NO NO...
A를 양도하면 전체 양도차익 모두를 비과세 받는 것이 아니라...B를 양도한 싯점 이후에 상승한 가격 상승분(양도차익)에 대해서만 비과세 받으며, B를 양도한 싯점까지의 가격 상승분(양도차익)에 대해서는 일반세율로 세금을 내야합니다.
이러한 상황은 킨텍스 지역에 2채 중 1채를 임대주택으로 보유한 분들한테는 매우 고민스러운 상황입니다.
킨텍스 지역은 아파트는 현재 시세로 계산하면 분양 당시보다 약 2배이상, 오피스텔은 2배 가까이 상승했습니다. 따라서 1채는 "거주주택비과세" 로 전체 양도차익에 대해서 비과세가 가능하지만, 나머지 1채는 1채를 양도한 시점 이후에 가격이 상승한 부분에 대해서만 비과세를 해주니, 지금까지 오른 부분에 대해서는 비과세를 받지 못합니다.(사실 지금까지 많이 올랐죠 ㅠ) 그래서 1채는 대략 양도차익의 40% 이상을 세금으로 내야합니다.
.....감사합니다.....
