실전 사례 분석② 3주택자가 주임사 등록후 비과세 받기 !!
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 315회 작성일 21-07-19 18:23본문
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요점정리 1세대 3주택의 경우 (A: 주택임대사업자 등록, B:종전주택, C:신규주택).... B와 C가 일시적2주택 관계에 있고, 나머지 A주택을 주택임대사업자를 등록하면 B를 양도할 때 비과세가 가능하다.( 현재도 주임사 등록이 가능하고, 유일하게 거주주택비과세 혜택은 살아 있음.) 조건만 충족한다면 경우에 따라서 C주택도 비과세가 가능하다 |
며칠전 저희 사무실에 방문 상담을 하신 분의 내용입니다.
홍ㅇㅇ 씨는 현재 장항동에 투룸오피스텔, 꿈에그린 오피스텔, 대방디엠시티를 보유한 3주택자입니다.
현재 꿈에그린 오피스텔에는 거주하고 있으며, 대방디엠시티와 장항동 투룸은 임대를 준 상태.
3채 모두 많이 올라서 비과세를 못받고 중과세가 된다면 엄청난 세금을 국가에 바쳐야하는 상황이죠~
홍씨는 3채 모두를 비과세 받을 수가 있을까요?
이 경우에는..... 조건이 충족한다면, 최소 1채 혹은 2채 비과세가 가능합니다.
홍씨의 주택 매수 이력은 아래와 같습니다.
A주택 : 장항동 투룸 오피스텔 ▶ 2014년 취득... 월세 임대중
B주택 : 꿈에그린 오피스텔 ▶ 2018.2.10 분양권 취득, 2019.2.28 잔금납입(취득일)...현재 거주중
C주택 : 대방디엠시티 오피스텔 ▶ 2018.11.9 분양권 취득, 2020.5.20 잔금납입(취득일)...현재 전세 임대중
3채 모두 조정지역이고, 이 상태로는 어느 것을 양도하더라도 3주택 중과세인데.... 예를 들어 꿈에그린을
먼저 팔 경우 간단하게 양도세를 계산해 보면...프리미엄을 1억 주고 샀다고 가정하고, 지금 9.5억에 양도한다고 할 때,
취득가 : 4억5천만원(피 1억 포함), 양도가 : 9.5억, 필요경비 : 2천만원
현재 조정지역 3주택 중과세율이 기본세율 + 30%입니다.
중과세율 30%를 가산하고,지방세 10%까지 무려 3억4천만원을 세금으로 납부하고 나면, 4억8천을 남겨서
손에 쥐는 돈은 1억4천만원 이네요.
하지만 상담자는 꿈에그린과 대방을 최대한 세금을 줄여서 양도하고자 합니다...
먼저, 아직까지는 주택임대사업자 제도는 폐지되지 않았고, 현재 아파트를 제외한
오피스텔, 단독, 다가구 등은 주택임대사업자 등록이 가능합니다.
그리고 현재 조정지역에서 주임사 등록을 한다면, 다른 혜택은 없지만 거주주택비과세 혜택은
살아있습니다.
따라서 장항동 투룸 오피스텔을 주택임대사업자 등록을 하면, 비과세 계산을 할 때, 주택수에서 빠져버립니다.
그리고 꿈에그린과 대방이 일시적2주택이 되어 꿈에그린을 양도할 때, 비과세가 가능합니다.
법률적으로 정확하게 얘기하면 거주주택비과세와 일시적2주택 비과세가 중첩적용되어, 3주택자라고
할지라도 비과세가 가능한 것이죠.
이 때 꿈에그린과 대방이 일시적2주택 비과세가 되기위해서는 일정한 조건이 충족되어야합니다.
일시적2주택 비과세 요건
① 꿈에그린(종전주택)을 취득하고, 1년이 지난 뒤에 대방(신규주택)을 취득할 것. ( 이 분은 1년 지나고 대방을 취득했네요. 요건충족!) ② 꿈에그린은 2년 거주 요건을 충족할 것.(거주주택에는 반드시 2년 거주해야함. ) ③ 꿈에그린은 대방을 취득하고, 3년 혹은 2년, 1년 이내에 양도할 것 [ 이 분의 경우는 대방 취득(2020.5월)후 2년이내 꿈에그린 양도하면 비과세 ] |
홍ㅇㅇ 씨는 2022년 5월까지 꿈에그린오피스텔을 양도하면 비과세를 받을 수가 있습니다 !!!
그리고 홍씨는 꿈에그린 양도 후에 대방까지 거주주택비과세를 받을 수가 있는지 문의하셨습니다.
2018.9.13 대책에서 거주주택 비과세는 평생1회만 받을 수 있는 것으로 세법이 개정되었죠~
그런데, 법 적용일 2019.2.12 이전에 취득한 주택은 몇 번이든 가능합니다.
그리고, 홍씨의 경우는 어쨌든 대방 분양권의 계약이 2019.2.12일 이전이라서 국세청에 충분히 유권해석을 받아볼 만하다고 판단되어 상세히 상담을 받은 결과...
"귀 사례와 동일한 기존 해석사례가 없으므로 본 상담관이 단정적인 답변을 드리지 못함을 양해 부탁드리며, 국세청의 유권해석이 필요하신 경우 세법해석(서면질의 또는 사전답변)을 신청하여 유권해석을 받으시는 것이 좋을 듯 합니다."
세법이 너무 복잡하게 변하니.... 국세청 직원도 답변이 어렵다고 하네요 ㅠ.ㅠ
그런데, 여기저기 자료를 찾다가, 최근에 국세청에서 관련된 해석을 찾을 수가 있었습니다.
최근 5.28일에 낸 해석 참고자료인데,
장항동 오피까지 2019.2.12일 이전에 주택임대사업자 등록을 했다면 거주주택비과세가 가능했네요
하지만, 장항 오피를 지금 주임사를 등록하므로....아쉽게도 대방디엠시티는 비과세가 안됩니다.
그럼 비과세가 안되면 2주택 중과세율을 적용받을까요?
아닙니다 !!! 중과는 배제되어 일반세율로 과세가 됩니다.
소득세법시행령 제167조의3 ①항 10호
법률의 규정 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위) ①항 .............중 략 .............. 2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록 한 거주자가 민간임대주택으로 등록하여 .............. 3. ..............중 략 ............. 10. 1세대가 제1호부터 제8호까지 및 제8호의2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 해당 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다)
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사족: 이렇게 2개 주택을 처분한 다음에, 하나 남은 장항동 오피는 비과세가 가능할까요?
>>>> 비과세는 가능한데.... 장항 오피스텔에 2년실거주 후에... 전체 양도차익이 아닌, 직전거주주택(대방)을 처분한 이후의 양도차익에 대해서만 가능합니다.
세법은 너무나 복잡하고, 어렵습니다. ~~~
하지만 정확한 상담을 받고, 미리 대처를 잘 한다면....
수천,수억의 절세를 할 수가 있습니다 !!!
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