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실전세법⑤ 2년리셋여부, 일시적2주택 비과세 허용 기간, 보유-거주요건,

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작성자 관리자 댓글 0건 조회 1,718회 작성일 21-11-08 13:13

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실제 사례를 가지고 최근에 개정된 세법들이 어떻게 적용되는지 알아보겠습니다.

실전④와 비슷한 상황이지만 세부 내용에서는 차이가 있으며, 더 이해하기 쉽게 정리했습니다.... 다주택을 소유한 분들은 본인의 상황과 비교해 보시기 바랍니다.


상담한 손님은 킨텍스에 2개의 주택을 소유 중인데 2개 모두를 팔고, 똘똘한 1채로 갈아타려고 합니다.

 팔기 전에 반드시 체크해 보아야 할 중요한 내용은 다음과 같습니다.


▶ 비과세를 위해 2년 보유? 거주?

 일시적2주택 비과세를 위한 종전주택 양도 허용 기한

 최종1주택 2년리셋 적용 여부



 고객의 주택 소유 이력

 * 산들마을 아파트 취득 2014 

 * 시티프라디움 분양권 취득 2016.6 --- 잔금2018.12 (거주 중)

 * 대방디엠시티 분양권 취득 2017.4 --- 잔금 2020.5 (임대 중)

 * 산들마을 아파트 양도 2020.12 (3주택 중과로 양도세 납부)

 * 시티와 대방 양도 후, 킨텍스 아파트(원시티 혹은 꿈에그린) 취득 계획



손님의 상황은 산들마을 아파트를 2014년에 취득하고 거주하던 중에 시티프라디움과 대방오피스텔 분양권을 차례로

취득하고, 시티프라디움이 준공된 후에 입주하여 현재까지 거주하고 있으며, 대방은 준공 후에 월세로 임대하고 있습니다.

그리고 2020.12월에 산들마을 아파트를 양도했죠. 이 때 3주택 중과세율로 세금을 납부했습니다


[ 비과세를 위해 2년 보유인가? 거주인가?]  ==▶▶이전 설명 글 참고하세요. http://olleh.dodocat.com/archive/3020/47


시티와 대방 분양권의 취득일은 모두 2017.8.2 부동산 대책 전에 취득했는데, 분양권 취득 당시에 산들마을 아파트를 

보유하고 있던 유주택자이므로..... 시티와 대방은 비과세를 받기위해서는 2년을 거주하고 양도해야합니다.

만일 분양권 취득 당시에 세대내에 주택이 없는 무주택자였다면 2년 보유요건입니다.

그리고 2017.8.3일 이후에 분양권을 취득했다면 무주택자라고 할지라도 2년 거주요건입니다


[일시적2주택 비과세 양도 허용 기한] ==▶▶이전 설명 글 참고.  http://olleh.dodocat.com/archive/3020/82


2021.5.25 기재부 세부 집행원칙에 따라(아래 참조) 분양권이 2개인 경우는 CASE2 를 적용하여,

신규주택(대방)이 신규주택의 계약일(2017.4) 조정지역에 위치하지 않으므로 대방 취득 후 3년내에 시티프라디움을 양도하면 비과세 입니다.


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그러므로 시티프라디움의 일시적2주택 비과세 양도 허용 구간을 확인해 보면...

시티에 입주하여 2년 거주요건을 충족하는 2020.12월 부터 ~ 대방 취득후 3년이내(2023.5월) 까지입니다.


취득시점부터 시간이 지남에 따라 시티프라디움의 양도소득세율이 아래 그림처럼 변합니다.

21년 6월 1일부터는 2년이내에는 단기 양도세율 70%~60%입니다. 2년이 지나면(2020.12월) 비로소 비과세이고,

일시적2주택 양도 허용기간은 대방 취득후 3년이내(2023.5월)이니 

시티프라디움은 2020.12월부터~2023.5월까지 양도하면 비과세를 받을 수가 있습니다.

그리고 2023.5월이 지나고 시티를 양도하면 2주택 중과세율을 적용받게 됩니다. 


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★★★ 3년이 지나도록 시티를 양도하지 못했더라도, 중과를 받지않고 비과세로 양도하는 방법이 있습니다. 대방디엠시티를 주택임대사업자 혹은 일반사업자 등록을 하면, 대방이 주택수에서 제외되어 시티프라디움을 비과세로 양도가 가능하고, 주택임대사업자와 일반사업자등록의 차이점과 나중에 대방 양도할 때의 세금차이 등, 더 자세한 것은 따로 문의주시기 바랍니다.  



[ 최종1주택 2년리셋 적용은?] ==▶▶이전 설명 글 참고.  http://olleh.dodocat.com/archive/3020/59

 

올해 부터 새로 적용되는 양도세 개정안....( 최종1주택이 된 후 추가 2년 보유 혹은 거주 해야 비과세)에 따라 시티를 양도한 

후에 대방에 추가로 2년 더 보유+거주하고 양도해야하지만, 2020년 12월에 산들마을 아파트를 과세로 양도하고, 2021.1.1에 (시티와 대방이) 일시적2주택 상태로 넘어왔으므로, 시티를 비과세로 양도한다면 대방은 추가 2년 거주는 필요치 않습니다.



이 분은 2020년에 산들마을 아파트를 양도해서 다행이지만, 2020년에 양도를 못하고, 2021년에 3주택 상태에서 과세로 양도했다면,  시티를 바로 양도하면 안되고 2년이 리셋되어 산들마을 양도일로부터 시티에 2년을 더 거주한 이후에 양도해야 비과세가 됩니다. 그리고 대방은 바로 양도해도 비과세 가능하죠~


예를 들어 2021년 3월에 산들마을 아파트를 과세로 양도했다면, 시티는 2년을 더 거주하고 2023년 3월 이후에 양도해야하므로

시티의 비과세 양도 허용 기한은 2023.3~2023.5 까지 3달 정도 밖에 되지 않겠네요.


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(11.2일에 기재부 발표 전에는 국세청에서 산들마을 21년도에 양도해도 시티는 2년 리셋이 안된다고 답변했다가

갑자기 기재부 유권해석이 나오는 바람에, 이런 사례에 해당하는 많은 사람들이 소송을 준비하고 있습니다.

요즘의 세금관련 정부의 처리를 보면 엉망진창입니다. 헐~ ) 



 이제 중요한 체크는 모두 끝났습니다.

현재 고객님은 시티에 거주 중인 상태이며, 대방은 월세 임대중이죠~~

고객님은 시티와 대방 모두를 비과세로 양도하고, 새 아파트를 매수하고자 합니다.

향후의 진행 계획을 아래와 같이 상담해 드렸습니다.


 올레의 조언

  ① 현재 시티는 2년을 거주요건 채웠으므로, 내년 22.5월에 대방 임대가 만료되면 임차인을 내보내고 입주하고, 

      시티는 23.5월까지 공실 상태로 두면서 비과세로 양도한다.

  ② 그리고 대방에 2년 거주요건을 채우고 비과세 양도한다.

  ③ 신규 아파트를 매수하여 입주한다.


    이런 순서로 진행하면 2개 주택을 모두 비과세로 양도하고, 신규주택에 입주할 수가 있는데.... 

대방을 먼저 양도하고, 새 아파트를 매입하는 것보다는, 대방에 1년 정도 거주한 시점에 원시티를 먼저 매입을 시도하고 동시에 일시적2주택으로 대방을 비과세 양도하기로 하였습니다. 그 이유는 새 아파트가 덜 오른 상태에서 하루라도 빨리 매입을 원하고, 새아파트 입주와 대방 양도, 그리고 이사를 원활하게 하기 위해서입니다.

(새 아파트는 임대차 만기 6개월 전에 취득해야 계약갱신청구권을 피해서 입주가 가능하죠~)


 그리고 조정지역에서 조정지역으로 이사를 가게되어 아파트를 취득하고 1년내에 대방을 양도 + 1년내에 새 아파트에 입주까지 마쳐야 합니다.


 그래서 진행순서는....

  대방 입주 ▶▶시티 양도(일시적2주택 비과세) ▶▶ 새 아파트 매입   ▶▶ 대방양도(일시적2주택 비과세) + 새 아파트 입주



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