​주택임대사업자 등록을 하면, 여러가지 혜택이 있는데,​

그 혜택 중에 하나가  "거주주택 비과세"  입니다.

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거주주택 ​비과세란  1세대 2주택이상 다주택자가  본인이 거주하는 주택을 매매시에 다른 주택을

장기임대주택으로 등록하면 양도소득세를 계산할 때 주택수에서 제외되어서...2주택자라도 1주택을 소유한 것으로 보아 양도소득세 비과세 받을 수 있다는 것입니다.​

 [사례] 

기존 아파트를 1채 소유하고 있는 자가 킨텍스 꿈에그린 아파트를 분양받게 되었을 경우,

여러가지 선택이 있을 수가 있는데.......

① 만일 꿈에그린에 입주를 하고 기존 아파트는 매매를 할 경우에는 기존 아파트를 3년 안에만 매도하면 일시적 2주택으로 양도세 비과세를 받을 수가 있습니다.

② ​꿈에그린에 입주를 하고, 기존 아파트는 세를 주고 있었는데, 예기치 않게 꿈에그린 아파트를 먼저 팔아야만 하는 상황이 발생할 수도 있습니다. 그런데 이 때 그냥 판다면

​1세대 2주택으로 양도세 비과세를 받지 못할 뿐더러, ​일산이 조정지역이라서 10% p의 가산세까지 엄청난 세금을 내게 됩니다.

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이때 다른 아파트를 임대주택으로 등록을 한다면, 그 아파트가 주택수에서 빠져, 1세대 1주택자로  꿈에그린 아파트의 양도세는 한 푼도 내지 않는 비과세를 받을 수 있습니다.(단 꿈에그린에는 2년 거주한 상태라야 하고,임대등록하는 다른 아파트는 "장기임대주택"의 요건을 갖추어야합니다)

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 [ 거주주택 비과세 요건]  

 1) 본인 거주 주택(양도하는 주택)은 조정지역 이외의 지역이라도 전 세대원이 2년 거주요건을 채울 것.

 2) 임대 등록한 다른 주택은 아래의 요건 (장기임대주택의 요건)​을 갖추고 있을 것.​​

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부연 설명 .....

★ 면적제한은 없으며, 임대개시일 당시에 공시가격(기준시가) 6억이하 이면 가능하고, 

   ( 임대개시일이란 임대주택으로 등록 + 임차인이 존재하는 날부터 )

★ 거주주택 양도 직전에  임대주택으로 등록해도, 이후 5년간 유지하면 됨,

★ 구청에는 4년 단기임대이든 8년준공공이든 상관없음.​

★ 집이 10채라도, 9채가 위의 조건을 충족하면,  ​거주주택 비과세 가능 .​ 

​     ▶▶▶이 조항은 2018년 9.13대책에서 변경되었습니다.  2019년 2월11일 이전에 매수한 주택은 10채라도 혜택을

      모두 받지만, 2019년 2월 12일 이후에 매수한 주택은  생애 1회만 혜택을 받고, 그 이상 거주주택 비과세 혜택을 받을 수가 없습니다.

※※※ 임대등록주택의 공시가격 6억이하 요건은 많은 세제혜택의 기준이 됩니다.

그런데 공시가격(기준시가)는 매년 1월1일 기준으로 4월 경에 발표하는데, 원시티와

꿈에그린은 그 이후 준공하여 현재 공시가격이 존재하지 않으므로 임대사업등록 전에

반드시 세무서에 “공시가격이 없는 주택의 가격평가신청서“를 내어 확인이 필요합니다.

​ [ 근거 법률 ]  

소득세법시행령 제155조 20항 

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소득세법시행령 제167조의3 1항 2호 가목부터 라목에 따른 장기임대주택 또는

​가정어린이집과 ​+ 2년 이상 거주한 주택을 보유한 자가 ​

​2년 이상 거주한 주택을 양도할 경우 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아

​154조 1항(양도소득세 비과세)를 적용한다. 

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