​

2018년까지는 임대소득이 연 2000만원이하는 과세유예였습니다.​

하지만 2019년도 부터 정부는 연 임대소득이 2000만원 이하라도 임대소득세를 과세한다고합니다.​

그리고 주택임대사업등록을 하든, 안하든 과세를 하기로 방침을 세웠습니다.​

​

즉 여태까지는 소형 오피스텔 2개 매입해서 월세를 매달 100만원 받고 있었다면, 소득세를 한 푼도 내지 않았지만,

이제는 동사무소,국토부,국세청 자료를 토대로 모든 가계의 임대소득을 파악하여 소득세를 부과하고, 주택임대사업등록을 하면 세금을 대폭 감면해준다.​

​

​이때 적용하는 필요경비를 임대주택 등록유무에 따라 등록사업자는 60%필요경비와 400만원 기본공제,   미등록사업자는 50% 필요경비와 200만원 기본공제를 적용하여 세부담을 차등합니다.

​​

여기서 먼저 본인이 2019년부터 ​임대소득세 과세대상인지 아닌지부터 알아보아야겠지요 !

​

​간주임대료 계산식 =(보증금의 합 - 3억) x 60% x 1.8% (정기예금이자율)

​

​

과세 대상은 주택수에 따라 달리 적용합니다. 그런데 주택수를 계산할 때 양도세(세대합산) 와는 달리 부부합산을 기준으로 합니다.​   즉 이 말은  부부가 각 1채씩 있고, 아들이 1채를 가지고 있다면, 임대소득세

과세 대상 주택수는 아들 주택 1채는 제외하고  2주택이므로, 월세에 대해서만  수입금액을 과세 대상으로 한다는 것입니다.

​

그리고 과세는 양도세처럼 개인별로 과세하니, 부부수입을 합한 금액으로 계산하는 것이 아니고, 남편과 부인이

각각 임대소득세를 낸다는 것입니다.​  즉 인별과세 입니다.

​ 

▶ 집이 1채 >>> 9억초과 주택이 아니라면 월세든 전세든 비과세

    (부연설명하면 집이 1채인데 자기 집은 월세를 주고, 본인은 전세살고 있는 경우인데 >> 비과세)

▶ 집이 2채 >>> 전세이면 비과세이고,월세이면 과세 (보증금은 제외하고)

▶ 집이 3채이상 >>> 월세 + 보증금의 간주임대료 합하여(3억 초과분) 과세 (단, 전용40㎡이고, 2억이하주택은 제외됨. )

▶ 이렇게 계산하여 연 임대수입 금액이 2000만원 이하이면 분리과세 혹은 종합과세 중 선택, 2000초과이면 종합과세함

주택임대사업자 등록을 하면 소득세가 많이 줄어듭니다.

그런데, 주택임대사업자 등록을 하면,

4년간, 혹은 8년간 매매를 할 수가 없고, 임대료 인상도 5%로 제한됩니다.

이럴 경우 지자체에 주택임대사업자등록은 하지 말고, 세무서에만 사업자등록을 하거나, 아예 세무서에도 사업자등록을 안하고, 소득세 신고만 해도 됩니다.

​

대방디엠시티 오피스텔을 월세 120만원으로 임대​(연 임대수입은 1,440만원)를 할 경우(주택이 2채라는 가정하에) 각각 소득세 차이가 얼마나 나는지 알아보겠습니다.기본공제가 있다고 가정합니다.

​

​​

지자체에 8년 장기임대주택으로 등록하면 6만원

지자체에 4년 단기임대주택으로​ 등록하면 17만원

지자체에 주택임대사업 등록을 하지않고, 세무서에만 등록할 경우 73만원,

아예 세무서에도 등록하지 않고 신고만 할 경우(0.2%가산세 추가부담) 76만원, ​

​

연 임대소득 1,440만원이면

임대사업자 등록(8년 장기임대)한 경우와 하지 않은 경우의 소득세 차이가 71만원 이군요​

​

세금액에서 차이가 좀 납니다. 장기간에 걸쳐 매도할 계획이 없다면, 지자체와 세무서에 주택임대등록사업자로 등록하면, 소득세에서 이득을 보겠습니다.​

​