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주택임대사업등록 주택임대사업자 등록 시리즈 ⑥ 양도세 중과세 배제

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작성자 관리자 댓글 1건 조회 4,087회 작성일 19-01-10 12:59

본문

 

 요점정리

구청8년 준공공(새 명칭은 장기일반민간임대)으로 민간임대사업자등록을 한다.

(18/3/31일 이전 등록자는 4년 단기임대도 가능했었다.)

임대개시일 당시 공시가격 6억이하(수도권외 3)인지(즉 장기임대주택 가능한지) 확인하고, 세무서에 사업자등록해야한다.

2018/9/14일 이후 취득한 주택은 중과세 배제 혜택이 없습니다.

 ▶ ▶ ▶ 위 조건의 주택을 매도시에 다주택자라고 할지라도 중과세가 배제된다.

 

 

 

 

주택임대사업자 등록을 하면, 양도 시에 중과세를 받지 않습니다.(일정 조건을 충족해야합니다.)

여기서 우리는 먼저 중과세에 대한 이해가 필요합니다.

중과세는 2017년 8.2 부동산대책에서 부활한 세금입니다.​  2018년 4월 1일 이후 양도분 부터

조정지역에서  단계별누진세율(일반세율)에 ​2주택자의 경우 10%, 3주택자는 20%를 가산하여 과세한다는 것입니다.

고양시는 조정지역이니 중과세 대상 지역이고, 파주시, 김포시 등은 조정지역이 아니라서 다주택자가 파주나 김포에 소재한 주택을 양도하더라도 중과세 받을 일이 없습니다.

[예시]​

서울시에 15억 아파트가 있고, 덕양구에 5억 짜리 아파트가 있으며 + ​일산 주엽동의 5억 아파트를를 보유하고 있을경우 ... 주엽동의 아파트를 먼저 양도했는데 양도차익이 2억이라면, (다른 비용은 무시하고) 단순하게 양도세를 계산해보면, 일산은 조정지역이므로 중과세 대상입니다.

2억 양도차익에 대한 세율이 38%이고,3주택자이므로 38%+20% = 58%의 세율이고 여기서 누진공제 1,940만원을 제하면,

 

(2억X 58%) -​ 1,940 = 9,660 만원.. 양도소득세입니다.

만일 위의 예에서 일산이 아닌 파주 운정에 5억 아파트를 가지고 있다면, 운정은 조정지역이 아니므로  3주택이지만 중과세가 아니고, 일반세율을 적용받습니다. 

(2억X 38%) - 1,940 = 5,060 만원 ....  양도세 중과를 받는 일산아파트에 비해 4,600만원 세금이 적군요

중요한 내용은 지금부터입니다.

만일 일산(조정지역)​의 아파트를 주택임대사업자 등록을 하고 8년을 보유한 후에 양도하면, 3주택일지라도 중과세를 받지 않을 뿐더러(일반과세 적용)..... 전용 85㎡ 이하 + 공시가격 6억이하라면, 장기보유특별공제 70%를 받게됩니다.===> 중과세 배제됨.

 

2억 - (2억x70% 장기보유특별공제)​=6,000(과표) X 24% - 522(누진공제) = 918만원 입니다.

즉 같은 일산이라는 조정지역에서.... 주택임대사업 등록을 하고 8년 보유후의 양도세가 90%이상 줄어든다는 것을 알 수가 있습니다.​

그런데 2018년 9.13 대책에서 2018년 9월14일 이후 취득한 주택은 임대사업자등록을 하더라도

양도세 중과​배제종부세 합산배제의 혜택이 사라졌습니다. 다만, 6억이하 + 85㎡ 이하라면 장기보유특별공제 70%는 살아있습니다. 

하지만, 여전히 2018년 9월13일 이전 취득자가 대다수이니, 많은 분들이 혜택을 받을 수가 있습니다.​

반드시 기억해야할 핵심은......

​양도하는 주택이 조정지역 이 아니면, 중과세를 받지 않는다 !!!

일산은 조정지역인데, 주택임대사업자 등록을 하면, 양도세를 대폭 줄일 수가 있다.  

 단.... 8년동안 임대사업자 유지한 후에 매도해야 한다

설사 조정지역의 주택을 매도했더라도 다른 주택의 상황에 따라 중과세가 아닌, 일반세율이나 비과세도 받을 수가 있습니다.  차차 자세히 설명해드리는 기회를 갖겠습니다,​

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