양도세 조정지역(일산) 1세대 3주택자 비과세 가능한 경우 !
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작성자 관리자 댓글 0건 조회 5,357회 작성일 19-01-27 21:54본문
얼마전 저희 부동산 사무실에서 꿈에그린 아파트 분양권을 구입하신 분이 있는데,
현재 거주하고 있는 ①주엽동 아파트(2년 거주, 매도 의뢰중)가 있고, 이번에 구입한
②꿈에그린(3월 입주예정) 아파트 분양권은 등기 후에 입주할 예정이고,
③힐스테이트 오피스텔 분양권(4월 준공, 분양권 상태 매매 혹은 등기후 임대)이 있습니다.
힐스테이트 분양권이 없다면, 꿈에그린 아파트에 입주하고 나서 3년 안에 주엽동 아파트를 양도하면,
일시적 2주택으로 비과세입니다.
힐스테이트 분양권을 가지고 있더라도, 힐스테이트를 등기하기 전에만 주엽동 아파트를 양도하면, 역시
일시적 2주택으로 비과세입니다.
만일 주엽동 아파트가 생각대로 잘 팔리지 않아서..... 꿈에그린에 입주하고... 그리고 힐스테이트 등기 시점에도 매도가 되지 않고 있다가 올해 8월 쯤에 주엽동 아파트 매수자가 나타났는데, 그 때에는 3주택이 되어버리니 비과세는 물론 받지 못할뿐만아니라, 조정지역(일산) 1세대 3주택자로서 세율에 20%를 가산하여 중과세를 받게됩니다.
만일 주엽동 아파트의 양도차익이 1억이라고 가정하고, 단순하게 양도세를 계산해보면, 세율 35%+20%는 55%의 중과세율을 적용받게되니 양도세는 5,500만원을 내야합니다.
하지만, 방법은 있습니다. 힐스테이트 오피스텔을 장기임대주택으로 등록하는 것입니다.
그러면 힐스테이트는 주택수에서 제외되고, 일시적 2주택으로 주엽동아파트는 양도세 비과세 혜택을
받을 수가 있습니다.
장기임대주택의 요건은 임대개시일의 공시가격이 6억이하(지방 3억)이고, 임대사업을 향후 5년간 유지하는 조건입니다.
더 단순하게 정리해보면
홍길동씨는 현재 2주택자 이다 A 주택 : 조정지역 주엽동 아파트 5년째 거주중 B 주택 ; 운정아파트, 임대주고 있다. 홍길동씨는 신축 아파트인 C주택을 매수하여 이사가고자 한다. 그리고 A 주택은 양도할려고 계획 중이다. 만일 B 주택이 없다면, 일시적 2주택으로 비과세를 받을 수가 있지만, C주택을 매수하는 순간, 3주택자가 되어서 A아파트를 양도하면 1세대 3주택자로서 일반세율+20% 중과세를 받게된다.....올해 21.6.1일 이후 양도한다면 일반세율+30%의 중과세율이다 ▶▶▶이런 경우에는 B주택을 주택임대사업자 등록을 하면, B가 주택수에서 배제되어 A주택은 양도세 비과세가 가능하다. 단, 반드시 A 주택은 2년 이상 거주한 상태라야하고, B 주택은 장기임대주택의 요건을 갖추어야한다. |
이전에 쓴 글에서 자세히 설명되어 있으니 참고 바랍니다.
바로가기▶▶▶ "거주주택 비과세를 잘 활용하자"
따라서, 힐스테이트를 장기임대주택으로 등록하면, 주택수에서 제외되고, 꿈에그린과 주엽동 아파트 2채만 남게됩니다. 이 때 주엽동 아파트를 3년 이내에 매도하면 대체주택 취득에 따른 일시적 2주택으로 양도세 비과세를 받을 수가 있습니다. 단 이 때 매도하는 종전 주택은 반드시 2년 거주한 상태라야한다.
[ 근거 법률 ]
소득세법시행령 제155조 20항
소득세법시행령 제167조의3 1항 2호 가목부터 라목에 따른 장기임대주택 또는
가정어린이집과 + 2년 이상 거주한 주택을 보유한 자가
2년 이상 거주한 주택을 양도할 경우 국내에 1개의 주택을 소유한 것으로 보아
154조 1항(양도소득세 비과세)를 적용한다.
