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​​설명

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부동산을 취득,보유,처분하면서 납부해야할 세금 중 대표적인 것들은 아래와 같습니다.

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부동산 취득시 세금 : 취득세 ( 상속세, 증여세)

부동산 보유시 세금 : 재산세, 종부세, 임대소득세( + 부가세)

부동산 양도시 세금 : ​양도세​ 

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주택임대사업자의 여러 혜택 중  종합부동산세(이하 종부세) 합산배제는 재산세 감면과 함께 보유세에 대한 혜택입니다.

​(앞서  재산세 감면에 대한 것​은 시리즈 ③  에서 다루었습니다.​)

부동산을 보유하면서 내야되는 세금은 이외에도 임대소득세가 있는데 소득세는 시리즈 ④ 에  올렸습니다.​

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① 재산세와 종부세의 비교

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동일한 부동산 물건에 대하여 재산세도 납부하고, 또 일정 금액을 넘어가는 부분에 대해서

종부​세를 납부한다면 이중과세가 아닐까하는 의문이 들겠지만, ​종부세를 계산할 때, 재산세와 중복되어

계산되는 부분의 재산세액은 공제하고 부과를 합니다.

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​재산세는 지방세이고, 각 물건별로 고시된 공시가격(기준시가)에 따라 부과를 하게되며,

종부세는 국세이며, 개인별로 물건 가액을 합산하여 부과합니다.  그래서 주택임대사업자 등록을 하면.

"종부세를 합산배제한다"의 의미는 합산에서 제외한다는 것이고, 결국 종부세 과세대상이 아니다라는 의미입니다.​

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② 종부세 부과 기준

     매년 6월1일 현재 주택 소유자에게 주택공시가격을 인별로 합산하여 과세기준금액(6억원, 1세대 1주택자는 9억원)을  초과하는  금액에 대해서 부과​합니다. 

​주목할 것은 "인별 합산 과세"라는 것과 1세대 1주택의 의미가 양도세의 1세대 1주택과는 다른 개념이라는 것입니다.  종부세의 1세대 1주택 개념에 대해 더 자세한 사항은 세무사에 문의하시기 바랍니다.   ​

③  종부세 합산배제의 요건과 법률 개정의 과정

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​ 종부세 합산배제는 양도세 중과 배제와 마찬가지로 정부가 주택임대사업자등록을 장려하기 위해

 내놓은 혜택입니다.

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2017년 8.2대책에서 발표된 주택가격 안정대책이 주택에 대한 투기수요를 잡지 못한 큰 이유 중 하나가 

임대사업등록이 다주택자의 도피처가 되어버리는 바람에 주택가격의 지속적인 상승을

가져오게 되자  2018년 9.13대책에서는 임대사업자의 혜택을 대폭 축소한 상태입니다. 

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​그렇지만, 혜택이 축소되었다 하더라도 2019년 9월 13일 이전​에 매입한 주택에 대해서는 소급적용을 하지 않고,

기존 혜택을 그대로 받을 수가 있습니다. ​

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최근 1~2년 사이에 "종부세 합산 배제" 혜택을 주는 조건에 변동이 있어서 정확한 이해가

필요합니다.

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1) 지자체(시.군.구청)에 민간임대주택으로 등록

    ① 18년/3/31일 까지는 4년 단기임대,혹은 8년 준공공(장기일반민간임대주택으로 명칭 변경) 중에 어떤 것으로

         등록해도 합산배제 혜택을 받았다,

    ② 하지만 18년/4/1일 이후에는 4년 단기임대는 안되고,  8년 준공공으로 등록해야한다.

    ③ 18년/9/14일 이후 취득한 주택은 종부세 합산배제 혜택이 없다.

 
2) 세무서에 장기임대주택으로 등록

    ** 장기임대주택 요건

    ① 임대개시일 당시 공시가격이 6억이하 

    ② 5년 이상 임대사업 유지한다면 장기임대주택 요건은 충족된다, 하지만 현재는 민간임대특별법상

        8년 준공공으로 등록해야하므로 8년유지해야한다​

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