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주택임대차보호법 [이슈] ① 임차주택을 매수한 '매수인의 갱신거절'과 '임차인의 갱신요구'의 충돌

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작성자 관리자 댓글 0건 조회 1,110회 작성일 22-02-11 12:50

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 좀 지난 기사이지만, 지금도 자세히 읽어볼 만한 내용입니다.

 다음 글 [이슈]②,③,를 이어서 보시면 그 이후 소송 결과와 판례는 어떻게 설명하고 있는지 비교해 볼 수도 있구요 ~~

임차주택을 매수한 '매수인의 갱신거절'과 '임차인의 갱신요구'의 충돌 


한국경제 2020-09-29 작성자 김재권     ...http://land.hankyung.com/board/view.php?id=_column_460_1&no=27


 임대차 3법 관련, 최근 이슈가 된 문제점으로, "임차주택이 매매된 경우, 매수한 새 집주인의 갱신거절임차인의 갱신요구와 충돌 시 누가 우선할까," 즉 매수인의 갱신거절이 우선하여 임차인은 기간만료시 비워주고 나가야 하는지, 아니면 임차인의 갱신요구가 유효하여 매수인이 2년간 갱신해 주어야 하는지 여부에 대해, 국토부 유권해석의 문제점과 언론에 문제되었던 이슈를 중심으로 문답식으로 정리해 보았습니다.

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◉  ‘임차주택이 매매된 경우, 매수한 새 집주인의 갱신거절임차인의 갱신요구와의 충돌 문제 - 누가 우선할까?

최근 국토교통부가 잘못된 유권해석(9. 11.)을 내놓음으로써 전세시장에 큰 혼란을 초래하고 있습니다. 경솔한 법해석으로 집주인과 세입자간 싸움만 붙이는 것이 아니냐는 비난 여론이 비등하고 있지요.

 

문제된 국토부 유권해석은 어떤 내용인가요?

. 국토부는 임차인의 주거권 강화를 위한 개정 법의 취지와 계약갱신요구권의 법적성격을 고려할 때, 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로판단해야 한다고 전제하고, 매수인이 임차주택의 소유권을 이전받은 후에 임차인이 갱신요구를 한 경우에는 매수인이 임대인의 지위에서 실거주를 이유로 갱신거절이 가능하나, 임차인이 갱신거절사유가 없는 기존 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 후 소유권을 이전받은매수인은 본인의 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없다라고 해석했습니다.

 

다만, 국토부는 임차인이 계약갱신요구권을 취득하여 행사할 수 있음에도 계약 만료일에 퇴거하기로 합의함에 따라 임대인이 제3자와 실거주를 위한 새로운 매매계약 등을 체결한 경우 등 계약갱신이 부당하다고 볼 수 있는 특별한 사정이 인정될 수 있는 경우에는, 임대인도 보호해야 하므로, 갱신거절사유 제9그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에 해당되어 임대인이 갱신거절을 할 수 있을 것이라고 해석하고 있습니다.

 

-그렇다면 임차인이 계약기간 끝나면 나가겠다고 임대인과 합의한 상태에서 임대인이 제3자와 주택의 매매계약까지 체결하였다면, 임차인이 갱신요구를 해도 거절할 수 있다는 말씀이군요.

네 맞습니다. 임차인이 갱신요구를 하기 전에 임대인이 이미 갱신거절통지를 하고, 3자와 임대차계약을 체결한 경우에도 갱신거절이 가능한 것과 유사한 해석이지요.

네 그렇군요, 그렇다면 국토부 유권해석에 어떤 문제가 있어 집주인과 세입자가 서로 싸우게 되었다는 것인가요?

. 국토부 유권해석은 실거주를 이유로 한 갱신거절 가능 여부는 임차인의 계약갱신요구 당시의 임대인을 기준으로판단해야 한다는 전제부터 잘못되었다고 봅니다.

 

국토부처럼 해석하면, 임차인이 계약갱신요구를 할 수 있는 기간이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이인데, 그 사이에 주택 매수인이 매수하여 등기된 시점과 임차인의 갱신요구시점의 선후에 따라 갱신요구의 효력이 있는지 여부가 결정이 되게 됩니다. , 등기와 갱신요구 중 먼저 한 사람이 임자란 거죠. 예를 들어, 임차인이 임대차 기간만료 5개월 전에 갱신요구를 하였고, 매수인의 등기일은 4개월 전일 경우, 임차인의 종전 임대인에 대한 갱신요구가 유효하므로, 주택매매로 임대차계약을 승계받은 매수인은 갱신거절기간이 아직 3개월 남았음에도 갱신거절을 하지 못하게 됩니다.

 

-그렇다면 주택을 매수한 매수인이 갱신거절을 하려면 매매계약을 체결한 것으로는 안 되고 등기이전까지 받은 후에야 가능하다는 얘기네요?

. 그렇습니다. 주택을 매수한 매수인이 소유권을 취득하는 시점은 이전등기가 되는 시점이고, 그때 비로소 임대인 지위를 승계받기 때문이지요.

 

- 만약 7. 31. 개정법이 시행하기 전인 6월중에 주택매매계약까지 체결하고 매수인이 아직 등기이전을 하지 않은 상태에서 임차인이 갱신요구를 한데 대해, 갱신거절을 할 수 있을까요?

이때는 매수인이 법이 개정될지 모르는 상태에서 매매계약까지 체결하였으므로 매수인을 보호해 줘야 합니다. 따라서 매수인은 갱신거절을 할 수 있다고 봐야겠지요. 물론 갱신거절을 할 시점에는 매수인 명의로 등기이전이 되어 있어야겠지요.

 

- 국토부 해석에 따르면, 계약갱신기간 내에 주택이 매매되었을 경우, ‘임차인의 갱신요구매수인의 이전등기중 먼저 한 사람이 임자가 되는 셈인데, 갱신요구와 등기가 같은 날 되었다면 누가 우선인가요?

그렇네요, 공교롭게도 임차인의 갱신요구통지가 임대인에게 도달된 날 매수인도 이전등기를 완료했다면 누가 우선할지 애매할 수 있지요. 이런 경우에는 같은 순위가 되어 어느 쪽도 권리를 주장하지 못하게 되는지 의문이 들지요.

그런데 부동산등기법 제6조 제2항은 등기신청에 따라 등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터효력을 발생한다.”라고 하여 등기는 접수한 때 이미 효력을 발생하므로 등기가 등기부에 기재완료가 된 시점이 기준이 아닙니다. 따라서 등기가 접수된 시점임차인의 갱신요구통지의 도달시점을 비교해야 우선순위가 결정됩니다. 그리고 등기신청을 하면 접수 후 등기완료일까지 며칠이 걸리는 것이 보통입니다.

따라서 위와 같이 갱신요구 통지 도달일에 이미 등기가 완료되었다면 등기접수일은 며칠 전일 가능성이 커서 매수인이 임차인에 우선할 가능성이 매우 큽니다.  

 

국토부의 유권해석에 문제가 있다는 것인데, 그렇다면 어떻게 해석해야 문제해결이 될까요?

무엇보다도 주택임대차보호법에는 국토부처럼 해석할 명시적 법적 근거가 없습니다.

오히려 집주인이 바뀌어도 종전 임대차는 새로운 주인에게 승계된다는 규정(3조 제4: 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다))에 따라, 새로운 집주인으로서는 승계받은 임대차의 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이의 기간 내에 등기하고, 실거주 이유로 갱신거절통지를 하기만 하면 갱신거절의 효력이 생긴다고 봐야 마땅합니다.

 

주택매매가 없었을 경우, 즉 집주인이 바뀌지 않은 경우와 주택매매로 집주인이 바뀐 경우를 비교하면 어떤가요?

. 국토부도 주택매매가 없을 경우, , 집주인이 바뀌지 않았을 경우에는 임차인이 먼저 갱신요구했더라도 집주인이 나중에 갱신거절을 할 수 있다고 해석하고 있습니다.

그런데 국토부는 주택매매로 집주인이 바뀐 경우에는 임차인이 갱신요구를 한 이후에 바뀌었다면 새 집주인은 더 이상 갱신거절을 할 수 없고 갱신을 해 주어야 한다는 해석을 하고 있지요.

 

주택임대차보호법에 의하면 주택매매로 종전 임대차가 새주인에게 그대로 승계된다고 규정하는 상황에서, 집주인이 바뀌었다고 다르게 볼 하등의 이유가 없는데도 국토부가 새주인은 갱신거절을 할 수 없다고 보는 것은 법리에 반하는 해석이라 할 것입니다. 이점은 나중에 소송으로 비화하게 되면 법원이 판례로 정리해 줄 것으로 생각됩니다.

국토부 스스로도 임차인의 갱신요구권의 효력은 임차주택의 매매로 본질적으로 달라지는 없다고 해놓고, 위와 같이 법리에 반하는 엉뚱한 해석을 하고 있는 것입니다.

 

결론적으로, 임차주택을 임대인으로부터 매수하여 등기한 새집주인으로서는 임차인의 갱신요구 이후라 하더라도 기간만료 1개월 이전이면갱신거절이 가능하다고 해석해야 마땅합니다.   

- 정부측을 대변하는 것으로 보여지는 모 변호사의 언론기사 의견으로는, “임차인이 임대인에게 갱신요구를 하면 형성권으로서 바로 도달시점에 갱신요구의 법률효과가 발생하고 주택임대차보호법상 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하므로, 갱신요구의 효력도 승계되어, 매수인은 실거주를 이유로 갱신거절을 할 수 없게 된다고 하는데, 맞나요?

저는 그런 해석은 잘못된 것이라 생각합니다.

우선 집주인이 바뀌지 않은 경우에는 임차인이 갱신요구를 한 이후에도 집주인이 갱신거절을 할 수 있고, 국토부도 그렇게 유권해석을 하고 있습니다.

위 변호사의 의견대로 갱신요구가 형성권으로서 의사표시의 도달시점에 바로 갱신거절의 효력이 생긴다고 본다면, 집주인이 매매로 바뀌지 않은 경우에도 임차인이 갱신요구를 하면 더 이상 집주인은 갱신거절을 할 수 없다는 결론이 되어야 합니다. 그러니 국토부 해석과도 상충하는 거지요.

 

결론적으로, 집주인이 바뀐 경우 새 집주인은 종전 임대인의 지위를 그대로 승계한다는 법 규정은 오히려 새 집주인에게 유리하게 해석되어야 합니다. , 임대인 지위를 그대로 승계받은 새 집주인과 종전 임대인은 동일한 지위에 있게 되므로, 종전 임대인이 임차인의 갱신요구 이후에도 갱신거절을 할 수 있는 것과 마찬가지로, 새 집주인도 임차인의 갱신요구 이후에도 갱신거절을 할 수 있어야 하는 것입니다.

 

-이와 관련하여 청와대 국민청원을 한 것이 있다고 하던데 어떤 내용인가요?

청와대 청원내용을 보면, “급한 빚을 갚기 위해 집을 팔려고 매매계약을 체결했는데, 다음날 갑자기 임차인이 갱신요구를 해왔고, 매수인은 시세보다 저렴하게 샀기 때문에 계약파기를 원치 않았으며 계약만료일에 맞춰 실거주하겠다고 통보가 왔는데 어떻게 하면 좋겠느냐란 내용입니다.

국토부 해석대로라면, 주택 매수인이 청원인과 사이에 매매계약만 체결했지, 아직 이전등기를 하지 않은 단계에서 임차인이 갱신요구를 했으므로 임차인의 갱신요구가 유효하므로 매수인은 실거주할 수 없게 됩니다.

그러나 올바른 법리해석에 따르면, 임차인이 갱신요구를 한 후라 하더라도 아직 임대차 기간만료 1개월 이상 남았다면 청원인이 매수인에게 소유권이전등기를 하고 매수인이 갱신거절의 통지를 하면 실거주가 가능하게 됩니다.

 

국토부 유권해석에 의하면, ‘임차인이 갱신요구한 이후실거주 목적으로전세낀 주택을 매수하려는 사람은 임차인과 합의하여 내보내지 않고는 매수할 수 없겠네요.

그렇습니다. 국토부의 잘못된 해석을 따르면, 임차인이 갱신요구한 이후에 실거주목적으로 주택을 매수하려는 사람은 임차인과 상당한 이사비 등 합의금을 주고 합의하고 내보낼 수 있어야 매수할 수 있는 결과가 됩니다. 임차인이 합의해 주지 않으면 부득이 2년을 기다렸다가 내보내야겠지요. 물론 집을 꼭 팔아야 하는 입장에 있는 매도인이 임차인에게 합의금을 주고 내보내야 하는 경우도 있을 겁니다.

그러나 국토부 해석이 잘못 되었다는 입장에서는 매수인이 임차인과 합의할 필요없이 갱신거절하고 내 보낼 수 있습니다.

 

주택임대차보호법의 임대인의 갱신거절사유에 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우가 있던데, 보상받고 합의한 임차인이 다시 갱신요구를 주장하며 버티는 경우도 있나보죠?

. 주택임대차보호법 제6조의 3, 임대인의 갱신거절사유 제3서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우를 갱신거절사유로 규정하고 있습니다.

 

그런데 이 조항은 위와 같이 주택의 매수인과 합의하고 이사를 한 임차인에게 적용되는 것이 아니라, 임차인이 상당한 보상을 받고 인도(이사)하기로 합의해놓고 여전히 갱신요구를 하며 인도하지 않을 경우에 대비한 규정입니다. 임차인이 이렇게 버틸 때에는 임대인은 갱신거절을 하고 인도소송이나 인도단행가처분신청을 하여 내 보낼 수 있게 됩니다.

 

-‘인도소송은 시간이 많이 걸리는데 반해, ‘인도단행가처분은 임차인을 빨리 내보낼 수 있다던데 사실인가요?

차임연체 등을 이유로 임대차계약이 해지되거나 기간이 만료되면 임차인이 갱신요구권 행사 등 정당한 이유없는 한 임차주택을 비워줘야 합니다. 그런데 임차인이 이유없이 안나가고 버티면 부득이 법원에 주택을 인도하라는 소송을 제기하거나 인도단행가처분 신청을 하여 내보낼 수 있지요.

인도소송은 본안소송으로서 1심 판결 나서 인도 가집행하는데만 통상 6~7개월이 걸리는데 반해, 인도단행가처분은 바로 집행까지 할 수 있는 보전처분으로서, 신청하면 3주 정도만에 심문기일이 열리고, 보통 1번 심문으로 끝나는데, 결정나고 인도집행하는데 까지 2개월 전후면 가능합니다.

단행가처분은 아무 때나 해주는 것이 아니고, 이처럼 충분한 보상을 받고 인도해 주기로 합의해놓고 이를 스스로 뒤집고 버티는 경우처럼 아주 예외적인 경우에만