오늘은 상가임대차보호법에 대해서 정리를 해봅니다. 사무실도 적용받습니다.

주택임대차보호법에 대해서는 많이들 들어보고, 알고 계시지만, 상가사무실임대차보호법은 주택과는 다른 점이 분명히 존재하고, 누구나... 하다못해 작은 사무실의 임대인이나 임차인이 될 수 있기에 정리해보았습니다.

보호법에는 다양한 내용을 담고 있지만, 가장 핵심적인 내용을 정리했습니다.

상가임대차보호법은 계약갱신요구권, 임대료 5%제한, 권리금 회수기회 보호 등을 통해 임차인의 권리를 보장합니다.

그런데 상가임대차보호법의 적용을 받을려면 일정 조건을 갖추어야합니다.

상가(사무실)임대차보호법 대상

1, 사업자등록이 가능한 건물에 임대차 중이어야 합니다.​

2. 일정 환산보증금 이하의 임대차 (서울은 9억, 고양시는 6억 9천 이하)​

* 환산보증금 = 보증금 + (월세*100)

킨텍스에서 보증금 4천만원에 월세 200만원으로 상가(사무실)를 임차하고 있다면 환산보증금은 = 4,000만원 + 200만X100= 2억4,000만원이고..... 6억9천만원이하이므로 임대차보호법의 대상이 됩니다. 

환산보증금은 지역마다 금액에 차이가 있는데, 서울이 가장 높고, 지방은 낮습니다.

반드시 환산보증금액 이하의 상가 사무실만 보호를 받는 것은 아닙니다.

환산보증금을 초과하는 상가도 보호받는 권리가 있으니 구분하여 이해하고 있어야합니다.

[환산 보증금액 이내의 상가,사무실]

아래의 권리에 대해 모두 보호 받습니다.

[환산 보증금 초과 상가,사무실]

그런데, 환산보증금을 초과하면 1. 2. 3. 4.는 못받고, 5. 6. 7.은 보호를 받을 수가 있습니다.

즉 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호 조항은 환산보증금 액수와 무관하게 모든 임차인이 공통적으로 보호받는 부분입니다.

1) 상가임대차보호법에서의 대항력

임대차 계약에서 대항력이란 임차인이 건물의 소유주에게 임대차 기간의 보장과 보증금 반환에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘입니다. 임차인에게는 가장 중요합니다.

​상가임대차보호법에서 대항력을 갖출려면 아래 두가지가 필요합니다.

** 사업자등록 (사업자등록일 익일부터 대항력이 발생)

** 건물인도 (점유)

그런데 위의 두가지를 갖추었다고 해서, 항상 대항력이 유지되지는 않습니다. 경매가 실시되어 말소기준권리보다 후순위라면 대항력이 유지되지 않습니다.

그래서 우선변제권이라는 권리가 있는데 우선변제권은 경매가 실시되었을 때 낙찰대금에서 후순위 권리자 보다 앞서 자신의 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 

​상가임대차보호법에서 우선변제권을 갖출려면 아래 조건을 갖추어야 합니다.

1. 환산보증금 이내.(주택임대차보호법은 보증금의 크기는 상관이 없는데, 상가는 다르군요.)

2. 대항력 (사업자등록 + 건물인도) + 확정일자

2)-1 계약갱신요구권

환산보증금액과 상관없이 요구권이 있습니다.

임차인은 임대차기간 포함 최대 10년까지 갱신 주장이 가능합니다. 따라서 모든 상가, 사무실의 임차인은 자기가 원하면 10년 동안 영업할 수 있습니다.

환산보증금 내의 상가는 계약의 연장(계약갱신)에 대한 의사표시를 만기 6개월 전부터 1개월 전까지 하면 됩니다. 

임대인은 계약갱신요구를 받으면 5% 이내에서 임대료를 올릴 수가 있습니다. 

환산보증금 초과의 상가는 인상율에 제한이 없습니다.

2)-2 묵시적 갱신

계약갱신요구에 뒤이어 따라오는 것이 묵시적갱신입니다.

쌍방이 아무런 의사표시를 정해진 기한 내에 하지 않으면(계약갱신요구가 없었다면) 자동연장이 되는데 이를 묵시적 갱신이라고 합니다. 묵시적 갱신의 효과는 환산보증금에 따라 차이가 있습니다.

** 환산보증금 이내 상가

임대인이 만료 6~1개월 전까지 갱신 거절 또는 조건 변경을 통지하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 1년 다시 임대차한 것으로 보는데 이를 묵시적갱신 혹은 계약의 자동연장이라고 합니다. 즉 상호간에 아무런 의사표현 없이 그냥 지나가는 것입니다.

묵시적 갱신이 되면 1년 동안은 임대인은 계약 해지를 할 수가 없고, 임차인은 해지 통고를 할 수가 있는데 해지의 효력은 3개월 후에 발생합니다. 따라서 임차인 입장에서는 묵시적 갱신이 무조건 좋고, 임대인은 만기 전에 미리 연장 계약에 대한 확인을 해두는 것이 유리하죠~

** 환산보증금 초과 상가

환산보증금 초과의 상가는 민법상 묵시적 갱신이 적용되는데, 의사 표시의 정해져 있는 기간은 없지만 계약 만료되는 날짜까지 임차인의 갱신요구 또는 임대인의 조건 변경이나 계약 해지 통보가 없었고, 계약이 만료된 이후에도 상당한 기간이 지날 때까지 아무런 통고가 없으면 자동적으로 민법상 묵시적 갱신이 됩니다.

민법상 묵시적 갱신이 되면 기간의 약정이 없는 임대차 상태가 됩니다.

임대차 기간 약정이 없는 때는 당사자(임대인, 임차인)는 언제든지 계약 해지 통고 가능합니다. 임대인 통고 6월, 임차인 통고 1월 경과 하면 해지 효력이 발생합니다.  따라서 환산보증금 초과의 상가는 묵시적갱신이 되면 임대인이 유리하고, 임차인이 불리하게 됩니다.

그러므로 환산 보증금 초과 상가의 임차인이라면 계약이 종료되기 6개월~1개월 전 사이에 반드시 명시적으로 갱신 요청해야 합니다. 갱신요구하지 않고 묵시적갱신 상태에서 임대인이 계약해지를 통보한다면, 꼼짝없이 10년 계약갱신요구권과 권리금회수 기회 보장의 권리가 날라갈 수도 있습니다. 

3) 우선변제권

우선변제권이란, 경매시에 내 보증금을 순서대로 반환받을 수 있는 권리입니다. 반드시 인도(입주)와 확정일자, 사업자등록을 해야 인정을 받습니다.   

환산보증금 이내의 상가라면, 임대차계약서에 확정일자를 받을 수 있으며, 우선변제권이 적용됩니다.  환산보증금을 초과하면, 확정일자를 받을 수가 없으며, 우선변제권이 없습니다. 이렇게 우선변제권을 적용받지 못하는 임차인은 임대인의 동의를 받아 임차권등기를 하거나 전세권을 설정하는 방법을 고려할 수 있습니다. 이렇게하면 경매가 진행되어 배당을 받게 될 경우 순위를 인정받게 되는 것이죠.

4) 임대료 5% 제한​

** 환산보증금 이내 상가

- 월세 증액은 최대 5%까지 가능​

** 환산보증금 초과 상가

임대인은 월세 증액에 제한은 없으니 시세대로 올릴 수가 있습니다.

하지만, 민법 규정에 의해 임차인도 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나

경제사정의 변동 등을 고려해 차임과 보증금 증감을 청구할 수 있습니다. 

5) 권리금 회수 보호

환산보증금 금액과 상관없이 모든 임차인은 상가임대차보호법에 따라 10년 동안 권리금 회수기회를 보호받습니다. 

그리고 10년이 지나 계약갱신청구권이 더 이상 존재하지 않더라도,  나갈 때는 권리금 회수의 기회를 보장받는다는 중요한 판례도 있습니다. 

◆ 주요 내용 ◆

임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 (즉 임차인은 계약 만기 전까지 새 임차인을 구해야한다.)다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 안됩니다. 다만, 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의 4제1항 및 제2항).

① 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 수수하는 행위

② 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람으로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

③ 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

④ 다음의 어느 하나에 해당하는 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람과 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

가) 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

나) 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 사람이 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

다) 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우

라) 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

** 임대인의 손해배상 책임 **

① 임대인이 위의 권리금 회수 금지 행위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제3항 전단). 이 경우 그 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제3항 후단).

②. 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제4항).