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주택임대차보호법 [신문기사] 임차인에게 전세권보다 확정일자가 유리한 경우

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작성자 관리자 댓글 0건 조회 716회 작성일 23-10-17 18:31

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좀 오래된 기사입니다만, 중요한 내용을 담고 있고, 현재도 유효한 내용입니다.


 

[변호사와 함께 하는 '법원경매'] 단독주택 경매대금 배당

요점정리 

  

 ** 임차인이 확정일자 보다는 전세권을 설정하면 본인의 보증금을 지키는데 더 강력하고, 유리하다고 생각하기 쉽지만,  반드시 그런 것은 아니다.


 ** 킨텍스에는 아파트와 오피스텔이 대부분이고 대지와 건물이 함께 등기되는 집합건물이어서, 전세권 설정이나 확정일자 어느 것을 받아도 별로 문제가 안된다. (굳이 비용이 들어가는 전세권 설정할 필요없고 확정일자(+전입신고)만 받으면 된다.)


  ** 단독주택이나 다가구 주택은 대지와 건물이 따로 등기가 되어있으며, 사실은 전세권 설정보다는 그냥 확정일자를 받아두는 것이 더 안전하고, 비용도 들지 않는다.


 ** 그 이유는... 전세권은 그 효력이 건물에만 미치고, 확정일자는 대지와 건물 모두에 효력이 미치기 때문에, 최악의 경우 주택이 경매에 넘어가더라도 전세권은 건물의 가액에서만 배당을 받아서 보증금을 모두 회수하지 못할 수도 있지만,  전입신고를 하고 확정일자를 받으면 대지와 건물 낙찰가액 전체에서 배당을 받아 보증금을 모두 회수할 가능성이 훨씬 높습니다.


 
타인 소유 건물을 빌려 사용하는 방법에는 임대차계약을 체결하는 방법과 전세권 설정계약을 체결하는 방법이 있다.
일반적으로 건물 소유자는 임차인보다 우월적인 위치에 있기 때문에 주택을 빌려줄 때 임대차계약을 체결하는 것이 대부분이고 전세권 등기까지 설정해주는 사례는 드물다.

 임대차와 전세권(전세권 설정 등기까지 된 것)의 두 가지 방법이 있지 만 전세권이 물권(物權)이어서 더 보호되는 것이 아닌가 생각되기도 한 다.

 그러나 실제 그 건물이 경매됐을 때 전세권이 반드시 더 유리하다고 할 수 없다.

 서울에 사는 장 모씨는 단독주택의 2층을 7000만원에 임차해 살고 있었다.
 주인은 주택 지하에 가내의류 공장을 하고 있으며 주위에 성실한 사람으로 평이 나있어 아무 문제가 없을 것으로 생각하고 임차했다.
 장 모씨는 이 주택을 임차할 때 주위 소개로 소유자와 직접 계약을 체결했는데 주택 시세가 1억8000만원 정도고, 은행에 근저당이 5000만원 설정되어 있었지만 곧 갚을 것이라는 주인의 말을 믿고 전입했다.
 또한 1층에는 소유주가 직접 거주하고 옥탑에는 1500만원에 임차인이 있는 상태였다.

 그런데 소유자가 운영하던 가내의류 공장이 6개월 전부터 자금회전이 좋지 않은지 근저당권자인 은행에서 변제 독촉을 받았고 채권자인 듯한 사람들의 왕래가 잦아지기 시작했다.
 불안한 장 모씨에게 주변 사람들은 요즘 금융권은 이자를 3∼4개월만 연체해도 경매에 부칠 수 있다고 했으며 임차보증금 확보를 위해서는 소 유자 동의를 얻어 전세권을 설정하는 것이 유리하다는 사람과 이미 전입 신고는 되어있으므로 임대차계약서에 확정일자를 받는 것이 유리하다는 사람도 있었다. 장 모씨는 정확한 판단이 서지 않았다.

단독주택이나 다가구 주택 등 토지와 건물이 따로 등기가 되어있는 주택을 임차해 거주하는 임차인 처지에서는 전입과 더불어 임대차계약서에 확정일자를 받아두는 것은 기본이며, 전세권 설정보다 더 유리하다.

대지와 건물이 각각 별도로 등기되어 있는 단독주택의 경우 전세권은 건물에만 효력이 미치기 때문이다.

낙찰대금의 배당시 전세권자에게는 건물부분의 낙찰대금에 한해서만 배당이 되나 확정일자를 받아둔 임대차의 경우 그 효력이 건물ㆍ대지에 까지 미친다.

 그러나 아파트 오피스텔 등과 같은 집합건물의 경우에는 건물에만 전세권을 설정해도 그 효력은 대지사용권에도 미치므로 대지에 대한 낙찰대금에서도 우선 변제받을 수 있어 아파트 등 구분건물 경매로 인한 배당시 전세권자와 임차인의 차이가 없다.

 하지만 상가나 영업용 오피스텔, 영업용 부동산에 있어서는 주택임대 차보호법상 전입과 확정일자가 인정되지 않기 때문에 소유자 동의 아래 전세권을 설정해야만 전세보증금을 보호받을 수 있다.

 결국 단독주택의 임차인인 장 모씨는 주인의 동의와 협조가 필요한 전세권을 설정하는 것보다는 임대차계약서상에 확정일자를 받는 것이 유리해 이 주택이 경매되는 동안 임대차계약서에 확정일자를 받아놓았다.

 그래서 위 건물이 경락된 후 그 임대보증금 전액을 배당받을 수 있었다.  


 최근 경험담....

 최근 지인께서 김포에 전원주택 전세를 알아보고 계시는데, 계약 전에 등기부를 보내와서.. 살펴보니 어떤 집은 건물에만 전세권이 설정되어있고, 어떤 집은 토지까지 전세권이 설정되어 있었습니다. 단독주택이나 전원주택 등 건물과 토지가 별도로 등기부가 되어있는 주택에 계약을 하게되면, 확정일자와 전입을 하든가, 아님 임대인이 전입을 못하게 하여(이런 경우 가끔 있습니다.), 전세권을 설정하게되면 반드시 건물과 토지에 모두 전세권 설정을 하시기바랍니다.