이사를 몇 번 다녀보아 계약서 작성을 한 경험이 있다면 기본적으로 알고 계시겠지만, 처음으로 독립해서 방을 구하고 이사를 하게되는 분들이 세입자로서 가장 먼저 알아야 것이  확정일자, 전입신고, 대항력, 우선변제권, 최우선변제권과 같은 법률적 용어입니다.

그러면, 전·월세계약 후 이사하면서 전입신고를 하고  확정일자를 받으라고 하는데  그것이 무엇이고, 왜 필요한 것인가요? 

이것은 정해진 기간까지 계약한 부동산을 배타적, 독점적으로 사용할수 있는 권리를 보장받고, 내 보증금을 안전하게 지키기 위해 필요한 대항력과 우선변제권을 갖추기 위한 것입니다. 

그런데 전입신고와 확정일자를 받는 것외에도 전세권을 설정해도 대항력과 우선변제권을 확보할 수가 있는데, 전세권에 대해서는 다음글에서 다루어봅니다.

대항력 = 배타적 사용 수익의 권리.  인도(입주)와 전입신고가 요건

먼저, 해당 임대차주택에 잔금을 치르고 집주인에게서 열쇠를 수령하고(인도받고) 입주 후,  동주민센터(온라인도 가능)에 가서 전입신고(주소이전)를 하면 대항력을 갖추게 되는데요, 

이 대항력이라는 것은 계약기간동안 누구에게라도 “내가 이 집의 세입자에요” 라고 주장할 수 있는 권리입니다. 

다시 말해 대항력이 있다면, 정해진 기간 동안에 해당 임차주택 에 거주할 수 있고, 기간이 끝나면 보증금을 반환받을 수 있는 권리를 갖게 되는 것입니다.

 따라서 대항력이 있다면, 계약기간 중 매매로 주택의 주인이 바뀌게 될 경우에도 계약기간 동안에는 누가 뭐라해도 거주할 수 있습니다. 

그런데 좀더 깊이 들어가보면, 임대차보호법에서 의미하는 대항력과 경매에서 의미하는 대항력은 차이가 있는데, 나중에 따로 설명드리도록 하겠습니다.

우선변제권 = 내 보증금 반환 권리의 순서

확정일자를 받는다는 것은 임대차계약서에 내 보증금 반환의 우선 순위가 정해지는 날짜를 받는 것을 말합니다. 

전입신고는 반드시 이사(입주)를 하고 하는 것이지만, 확정일자는 계약을 하고 바로 받아도 됩니다. 다만, 우선변제권의 효력이 발생할려면, 전입신고가 되어 있어야하니 확정일자 단독으로 권리를 주장하지는 못합니다. 

전입신고와 확정일자까지 받았다면 ‘우선변제권’을 갖게 됩니다. ‘우선변제권’은 임대차 대상이 되는 주택이 경매에 넘어갈 경우, 나의 보증금을 변제받을 수 있는 권리의 순서입니다. 

임차주택이 경매로 넘어갔을 경우, 우선변제권의 유무와 순위에 따라 세입자, 담보권자 등 변제받아야 할 사람들 사이에는 누가 먼저 배당을 받을 것인지 순서가 결정됩니다. 

전입신고와 확정일자를 받으면 내 보증금의 권리의 순서가 정해지는데,  내가 전입신고와 확정일자를 받으면 다음날 0시 부터 효력이 발생합니다. 즉 당일 즉시 효력이 발생하지 않습니다. 

그런데, 은행이 근저당을 설정하면 당일에 효력이 발생하니, 만일 당일에 전입신고와 확정일자를 받은 임차인이 있고, 동일한 날짜에 은행이 담보권을 설정하면 은행이 순서에서 앞서게 되고 임차인은 후순위가 됩니다 

그래서 요즘 중개사무실에서는 계약서 작성시에 "등기부상에 잔금일 익일까지 담보권 등 제한물권이 설정되서는 안된다"는 특약을 넣는 경우도 많습니다. 

확정일자와 전입신고는 언제 ???

그런데 확정일자는 계약 후 이사하기 전이라도 바로 주민센터나 인터넷으로 받을 수가 있지만, 전입신고는 반드시 잔금을 치르고 집주인으로부터 열쇠를 수령한 후에(인도 후에) 할 수가 있습니다.  어쨌든, 확정일자는 계약 후에 바로 혹은 늦어도 잔금일까지, 전입신고는 잔금한 그날 바로 하는 것이 내 보증금을 지키는 최소한의 안전장치이니 반드시 명심하시기 바랍니다. 

이 확정일자와 전입신고를 바쁘니까 며칠 뒤에 해도되겠지 하는 안이한 생각을 절대 금물입니다