Q 독립을 하면서 처음으로 전세계약을 하려고 합니다. 부모님은 전세권 설정을 꼭 해야 한다고 하시는데, 공인중개사는 전입신고를 하고 확정일자만 받아도 보증금 보호가 된다며 전세권설정은 하지 않아도 된다고 합니다. 어떻게 하는 것이 좋을까요?  

A 대항력 및 우선변제권을 갖추는 방법은 두 가지가 있습니다. 하나는 전세권 등기를 설정하는 것이고, 다른 하나는 이사 후 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것 입니다.

두 방법에는 몇 가지 차이가 있습니다. 

전세권설정등기는 효력이 당일 발생하고, 거주하지 않아도 효력이 유지되며, 보증금을 돌려 받지 못할 경우 소송 없이도 경매 청구 후, 순위에 따라 배당받을 수 있 습니다. 

반면, 등기설정을 위해서는 집주인의 동의가 필요하고, 비용이 발생하게 됩니다. 또한 전세권설정을 하면 최우선변제권이 적용되지 않습니다. 

전입신고 및 확정일자를 받는 경우는 효력이 다음날 0시에 발생하고, 반드시 거주해야 효력이 유지되며, 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 반환 청구소송을 통해 강제집행을 해야 합니다. 

반면 집주인의 동의가 필요 없으며, 비용이 거의 들지 않습니다. 

전세권설정은 등기부에 기재하는데 적잖은 비용이 발생하고 집주인의 동의를 필요로 하기 때문에, 비슷한 효력을 갖게 하면서도 저렴하고 손쉬운 전입신고와 확정일자를 선택하는 경우가 많습니다. 

저희 공인중개사들도 특수한 경우가 아니라면, 비용이 들고, 번거로운 전세권 설정을 굳이 추천하지 않으며 전입신고와 확정일자만으로 충분하다고 얘기하는 경우가 대부분입니다. 

※ 참고) 만약 계약을 하려는 주택유형이 단독주택이나 다가구주택이라면 전세권설정등기만 하였을 경우 불이익이 발생할 수 있습니다. 단독·다가구주택이 경매에 넘어갔을 경우, 전입신고 및 확정일자 없이 전세권설정만 되어 있다면 건물의 환가대금에 대해서만 우선변제권이 적용되기 때문입니다. 일반적으로 건물은 토지보다 금전적인 가치가 낮기 때문에 손해를 볼 수 있으니 주의하시기 바랍니다. 

▶▶▶이 내용에 대해서는 먼저 글에서 자세히 설명하였습니다.▶▶ http://olleh.dodocat.com/archive/3030/22