얼마전에 힐스테이트에 거주하시는 분이 사무실을 방문하셨습니다.

현재 2주택 상태이고, 곧 오피스텔 잔금을 하고 취득하면 3주택이 된다고 합니다. 향후 어떻게 하는 것이 가장 절세가 되는지 문의를 해왔습니다. 

힐스테이트 오피스텔을 취득당시 2019.4월에 킨텍스는 조정지역이므로  비과세를 받기위해서는 2년 거주해야합니다.

의정부 수자인A 취득이 23년 7월인데, 힐스테이트와 수자인아파트는 일시적2주택으로서 수자인 아파트 취득 후 3년이내(2026년 7월까지)에 힐스테이트를 양도하면 비과세를 받을 수 있습니다.

그런데 덕은지구에 분양받은 오피스텔이 올해 10월에 준공을 하는데, 분양하면서 일반임대사업자(일임사) 등록을 하여 취득을 하더라도 주택수에는 들어가지 않으니, 힐스테이트 비과세 양도하는데는 지장이 없습니다.

덕은지구 오피스텔은 1룸인데, 일반임대사업자등록을 하고 부가세를 환급받았으니, 업무용(상가)입니다. 주택이 아니죠 !

따라서 주거로 임대를 줄 수는 없고, 반드시 사업자등록을 하는 임차인에게 임대를 주어야만, 힐스테이트를 양도할 때 비과세를 받을 수가 있습니다. 

그런데 사업자등록을 하는 임차인을 구하기가 쉽지가 않고, 대부분 1인~2인이 주거 전용으로 사용하고자 하는 임차인입니다.

임대차계약서를 작성할 때, 주소 전입을 못하게하고 임대를 주는 경우가 많은데, 임차인이 대부분 사업자등록을 하지 않습니다. 

임대인은 부가세 신고도 하고, 아무런 문제가 없을 것으로 생각을 합니다.

평소에는 아무런 문제가 발생하지 않지만, 힐스테이트를 양도하고 일시적2주택으로 비과세 신고를 하면, 세무서에서는 오피스텔이 과연 주거용인지 업무용인지  여러 경로로 확인을 할 수가 있으며, 임차인이 주거 전용으로 사용하는 것이 확인되면, 3주택자가 되어서 힐스테이트는 비과세를 받을 수가 없고,  기본세율로 양도세를 납부해야합니다. 

힐스테이트를 양도할 때 비과세를 받지 못하고, 기본세율로 양도세를 납부하면 그 금액이 얼마나 되는지 간단히 예를 들어 계산해보겠습니다.

매매가(양도가액) : 6억8천 

분양가(취득원가) : 3억5천

필요경비             : 2천5백만원 

5년 보유하여 장기보유특별공제  10% :  3,050만원

지방세 포함 납부할 세금이 약 9,200만원입니다. 

덕은지구 오피스텔을 잘 관리하지 않으면, 힐스테이트를 양도할 때 비과세를 받지 못할 수 있으며, 이 때 양도소득세로 9천만원 이상을 납부해야합니다. 

.............감사합니다............