얼마전에 더샵에 거주하고 계시는 분이 방문하여 상담을 하셨습니다. 

더샵 외에도 검단에 Apt를 소유하고 있으며, 2025년 6월 경에 엘로이 오피스텔 취득이 예정되어 있다고 합니다.

■ 2021년 1월 1일 이후에 취득한 분양권은 양도세 계산할 때 주택수에 포함됩니다. 하지만 오피스텔 분양권은 포함되지 않습니다.

현재, 일산 더샵 오피스텔과 검단아파트 그리고 엘로이 오피스텔 분양권을 보유하고 있습니다.

즉 2주택과 오피스텔 분양권을 보유하고 있습니다.

아파트 분양권은 주택수에 들어가지만,  오피스텔 분양권은 양도세 계산시 주택수에서 제외됩니다.

따라서 더샵과 검단A는 일시적2주택 관계가 성립하고, 검단A 취득 후 3년 이내에 더샵을 양도하면 일시적2주택 비과세입니다.

■ 조정지역일 때 취득한 주택은 2년을 거주해야 비과세입니다.

더샵은 오피스텔이고 오피스텔의 취득은 준공 후 잔금 납부일이 취득일입니다. 킨텍스의 모든 오피스텔은 조정지역일 때 준공 취득하여 무조건 2년 거주해야 비과세를 받을 수 있습니다.

간혹 분양권 취득 당시에 무주택자라면, 2년 거주 안해도 되는 것으로 알고 있는 분이 있는데, 아파트 분양권에만 해당하는 사항이고, 세법이 바뀌어 오피스텔은 무조건... 부동산으로서의 취득일을 기준으로 2년거주, 2년보유 여부를 판단합니다.  

따라서 킨텍스의 모든 오피스텔은 반드시 2년을 거주하여 양도해야 비과세입니다.

다만, 예외는 있습니다.  

■ 조정지역일 때 취득한 주택일지라도, 상생임대계약을 한다면 2년 거주요건이 면제됩니다.  

직전 계약에서 임대료를 5% 이내로 인상하여 새로운 계약을 하면, 상생임대계약이라고 하고, 2년 뒤에는 거주하지 않아도 비과세가 되는 제도가 있습니다.  

"상생임대인"제도인데, 원래 2024년.12.31에 종료할 예정이었지만, 정부는 이 제도를 2년 더 연장하기로 하였습니다.

따라서 상담자는 검단아파트를 조정지역일 때 취득하여 2년을 거주야하지만, 2024.6월에 상생임대계약을 하여 2026.6월이 되면 2년 거주요건을 면제받아서 1세대1주택 비과세가 가능합니다.

■ 상담하신 분은 2주택 상태이고, 곧 3룸 오피스텔(엘로이)를 취득하면 3주택이 되는데, 양도시기를 잘 맞추면 3개 주택 모두 비과세가 가능합니다

① 더샵과 검단아파트가 일시적2주택 상태이므로 검단아파트 취득 후 3년이내( 25.6월까지)에 더샵을 양도하면 비과세입니다. 단 더샵을 양도하기 전에 엘로이 잔금(취득)을 납부하면 3주택 상태가 되어 더샵 비과세가 안되니, 반드시 더샵을 양도하고 엘로이 잔금납부를 해야합니다. 

② 엘로이 취득을 25년 7월경에 했다면, 검단아파트와 엘로이 오피스텔은 일시적2주택 관계로서, 엘로이 취득 후 3년 이내(28년 7월까지)에 검단A를 양도하면 비과세입니다.

③ 그리고 남은 엘로이는 1주택 상태이므로....취득 후 2년을 보유하고 양도하면 비과세입니다.