얼마전 일산더샵그라비스타 오피스텔과 파주에 3룸 빌라, 합해서 2주택을 소유하신 분의 상담을 했습니다. 

더샵에는 취득 후부터 현재까지 계속 임대를 주고있어 비과세를 위한 2년거주요건을 채우지 못한 상태입니다. 

상담자는 2주택 모두 양도하고, 새로운 1주택으로 갈아타고 싶은데,  양도세를 줄이는 방법에 대해서 문의를 하셨습니다.

2주택이라면 일시적2주택 비과세가 가능한지 먼저 살펴보고, 일시적2주택 비과세가 가능하다면, 순서대로 양도하면 2채 모두 비과세 양도가 가능합니다. 그것이 불가하다면, 양도차익이 적은 것을 먼저 과세 양도하고, 다음에 양도차익이 더 큰 1주택을 비과세 양도하는 것이 좋겠죠.

■ 일시적2주택 비과세의 요건은 ...

① 종전주택을 취득하고 1년이 경과 후에 신규주택을 취득할 것.

② 종전주택은 비과세 요건을 충족할 것. =>>   전세대원 2년 보유 혹은 거주(조정지역일 때 취득)요건.

③ 신규주택을 취득하고 3년 이내에 종전주택을 양도할 것.

현재 상담자는 ①번은 충족했고, ②번은 충족하지 못했으며, ③번은 2026.4.18일까지 양도하면 됩니다.

그러면 일시적2주택 비과세는 아예 불가능할까요?  

그렇지는 않습니다. 

비록 취득 시 조정지역이라 2년을 거주해야하지만,  2년 거주요건을 면제받을 수 있는 상생임대주택에 해당한다면, 가능할 수도 있습니다.

취득 후 현재 까지 3번의 임대차 계약을 했는데, 2번임대차 계약이 상생임대계약이 되지 못하고, 3번계약이 상생임대계약이 됩니다.  

그 이유는 2번임대차계약은 1번계약에서 5%를 초과하여 인상되었기 때문입니다. 

따라서 2번계약이 직전임대차계약, 3번계약이 상생임대계약이 됩니다. 그래서 2026.6.27일에 상생임대가 완성됩니다.

문제는 일시적2주택 비과세가 될려면, 신규주택(빌라)을 취득 후 3년 이내에 종전주택(오피스텔)을 양도해야하는데, 빌라 취득이 2023.4.19일이므로 일산더샵 양도를 2026.4.18일 이내에 해야된다는 것입니다. 



상생임대계약은 2년을 꼭 채워야하지만, 소득세법 시행령(제155조의3 제3항)에 따르면 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다는 조항을 적용해 보아도 40일 정도가 부족하여................최종적으로 일시적2주택 비과세는 불가능합니다.

따라서 상담자는 양도차익이 적은 파주 빌라를 먼저 과세양도하고, 양도차익 훨씬 큰 일산더샵 오피스텔을 비과세 양도하는 것이 가장 좋은 절세 방법입니다.

감사합니다.