가족간의 저가양도를 의뢰 받아서 가끔 진행합니다.

최근에 의정부에 거주하시는 남매지간에 아파트를 저가양도를 진행해 준 사례가 있어서 이번에 자세하게 설명해볼까 합니다.

저가양도의 개념은 앞선 글을 참고하시면 됩니다. ===▶▶ 저가양도 1 ,  저가양도2. 

특수관계인 간의 거래(대부분 가족간의 거래)는 30%, 혹은 3억을 저렴하게 거래해도 증여로 보지 않습니다.

시세보다 저렴하게 매매를 하므로, 저가양도는 주로 부모와 자식간, 그리고 형제 자매 사이에서 대부분 이루어집니다.

이번에 의뢰를 하신 분도 가족 사이에 양도를 하는 것입니다.

그런데 가족간에 저가양도는 왜 하는 것일까요?

■ 저가양도는 주로 세금을 절약하거나,  급하게 소유권을 변경할 필요가 있을 때 합니다.(비과세 기간 도래 등등) 

부동산 부자들은 일부의 자산을 미리 자녀에게 물려줄 생각을 하시는 분이 있습니다.  

이때 자녀에게 명의를 변경하는 방법에는 증여와 양도(매매)가 있는데, 현재 양도세 중과세가 없어졌으므로 증여보다 세금이 저렴한 양도를 하는 많이 선택하는 추세입니다. 더구나 특수관계인 간에는 저렴하게 저가양도하는 것을 인정하므로 더욱 매력적이죠.

가족 간에 저가양도를 하면 시세보다 30% 저렴하게 혹은 3억원을 저렴하게 거래해도 증여세가 없습니다. 세법적으로 합법인 것입니다.

그리고 어떤 분들은 급하게 처분을 해야하는데 적당한 매수자를 찾지 못할 때 가족 간에 양도를 하게 됩니다. 급하게 처분을 해야하는 

경우란....일시적2주택 비과세 기한이 곧 도래하는데 아직 팔지를 못했을 때, 양도세 절세, 취득세 중과, 종부세 중과 등을 회피하기 위해서 기간 내에 처분을 못할 상황에서 명의를 변경할 필요가 있을 때입니다.

■ 저가양도는  부모에게 양도세가 발생하고,  자녀는 자금 능력이 있어야합니다.

증여를 하면 (양도세는 없고) 증여세를 납부해야 하지만, 자녀가 자금이 한 푼 없어도, 그리고 일정한 소득이 없어도 명의를 줄 수 있습니다. 하지만 저가양도는 부모에게 양도세가 발생하고, 자녀는 지불 능력이 있어야합니다. 대신 증여보다 세금이 저렴합니다.

부모가 1세대1주택 등 비과세 상황이라면, 양도세가 없으니 절세의 효과는 가장 좋습니다.

양수인이 미성년자 혹은 아직 학생이라서 일정한 소득이 없다면 세무서는 증여를 의심하게됩니다.

자녀의 매수 자금이 소명되지 않거나, 나중에 대출금이나 전세보증금을 부모가 대신 변제한다면, 증여로 봐서 증여세를 추징당할 수가 있으니 저가양도는 전문가와 상의하여 신중하고 규정에 맞게 처리해야 뒷탈이 없겠죠. 

 ■ 저가양도 진행절차, 세금과 필요자금 계산해 보기

저가양도는 대체로 다음과 같이 진행되고, 각 단계마다, 세부적으로 확인해야할 사항이 많이 있습니다. 먼저 거래를 하는 대상물건의 매매가격을 결정해야합니다. 매매가격은 상속증여세법 60조, 동법 시행령 49조에 따라 정해야하며, 그 다음에는 저가양도 계약서를 작성하고, 실거래신고를 합니다. 다음 단계는 잔금처리와 소유권이전등기, 취득세, 양도세를 신고 납부하면 모든 과정이 끝나게 되겠습니다. 

의뢰 대상 물건 

의정부 가능동 A 아파트를 형제자매 간에 저가양도 진행하면서, 대상 물건이 아파트이고, 최근의 매매사례가액을 참고하여 양도가액을 결정했습니다. 하지만, 단독, 다가구, 다세대 주택은 개별성이 강해서 감정평가를 받는 경우가 일반적입니다. 

양도금액은 매매사례가액(3억)에서 30%를 저렴하게하면 2억1천만원이지만, 좀더 여유있게 2억3천만원으로 결정하였습니다.

그 다음의 진행은 일사천리로 계약서를 작성하고, 양수인은 은행에 대출 신청을 하였습니다. 

■ 저가양도를 하더라도, 양도세와 취득세 신고와 납부는 시가로 해야합니다.

양도세 계산 

세법에는 부당행위계산을 부인하는 규정이 있습니다.  특수관계인 혹은 가족간에 거래가액은 30% 저렴하게 양도하는 것을 인정하지만 

양도세는 시세의 5% 이하로 거래하면 부당행위계산이라고 하여 시가로 양도세를 계산해야합니다.

양도세는 지방세를 포함하여 약 700만원 남짓 나오네요.

취득세 계산, 생애최초 취득세 감면 

매수자는 현재 무주택 상태이고, 취득가액이 6억 이하이므로 세율은 1.1% 입니다. 

취득세 역시 시가인정액으로 계산해야 합니다.

취득세 : 3억 X 1.1% = 330만원

요즘은 정책적으로 금융혜택, 세제 혜택을 주는 경우가 아주 많이 있습니다.

저소득층, 무주택자, 신혼부부, 신생아출산, 생애최초, 청년층 등이 그 대상이고, 전세자금대출, 주택구입자금 대출, 특별공급(분양), 취득세 감면 등등.... 많이 알고 있을수록, 국가가 정책적으로 주는 혜택을 놓치지 않고 찾아먹을 수 있습니다.

취득세를 감면을 해주는 대상이 있는데, 생애최초 취득, 신생아출산, 주거취약계층에 대해서 감면을 해주고 있습니다.

매수자 의뢰인은 생애최초로 주택을 취득하고, 주택가격이 4억이하이고, 무주택자이고, 부부합산 연소득 1억이하, 자녀가 1명이상 있어서 취득세가 전액면제됩니다. 따라서 매수인은 취득세 330만원은 전액 면제 대상입니다.

필요자금 계산

양도인은 양도세만 준비하면 됩니다.

하지만 양수인은 어떤 상황이냐에 따라 준비해야할 자금이 달라집니다.

의뢰인의 경우는 본인이 입주를 하는 상황입니다. 따라서 매매금액 2억3천만원에서 대출금 1억5,000만원을 제외한 매수인의 매매 자금 준비는 8천만원이 필요합니다. (만일 부모와 자녀간의 양도이면, 5천만원까지 증여세 없이 증여가 가능하므로, 준비 자금은 3천만원이면 되겠죠)

여기에 취득세는 면제되고, 등기수수료와 중개수수료가 필요하겠습니다.